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2019
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前期物业与开发商签订的物业合同对业主是否有约束力?

案情简介2003年4月22日,物业公司与城市建设综合开发总公司签订《物业管理委托合同》,委托物业公司对涉案物业进行管理,期限自物业交付使用之日起至成立业委会之日止。该合同签订后,物业公司自2003年陆续与3.4.5.6幢部分业主补签《物业管理服务合同》。签订上述《物业管理委托合同》后,原告物业公司进驻小区,为涉案的小区业主提供物业管理服务。涉案房屋属于小区3.4幢之间的临街商铺,属于被告阮某某和案外人林某某共同共有。2002年,被告阮某某收楼后,一直没有缴纳物业服务费至今,物业公司于2016年4

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24
2019
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物业费的详细构成与测算

物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费:1.1 基本工资:职务 人数 工资标准(元) 月工资总额(元)1.2 按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例1.3 服装费:每人按冬夏两季4套衣服,二年半使用期计算。2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用:2.1 公共照明系统的电费和维修费2.1.1 楼内公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数(楼道灯)X功率X每日预计开启时间X30天X电价2.1.2 楼外公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预

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23
2019
07

有效处理业主投诉的原则和方法

物业管理企业在受理业户投诉时,除了要做到文明礼貌、热情友善、耐心周到、语言恭谦等服务规范外,还应遵循以下原则:1、责任原则。即“谁受理、谁跟进、谁回复”。2、记录原则。即对每一起物业管理投诉都需要作出详细的记录,通过记录,不仅接受处理的物业管理人本身对投诉事件一目了然,而且可以归档后总结物业管理投诉处理的经验,物业管理投诉处理策略。3、及时原则。一旦出现物业管理投诉,物业管理人就要尽快采取措施予以解决,对一时无解决的问题,在事先给予业户说明之外,要约时处理,时时跟进,力争用最短的时间内全面解决问

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2019
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锅炉运行常识手册

   锅炉的基础知识:    锅炉是一种把燃料燃烧后释放的热能传递给容器内的水,使水达到所需的温度(热水)或蒸汽的设备。它由“炉”、 “锅”、附件仪表及附属设备构成一个完整体,以保证其正常的安全运行。    锅炉的类型很多,分类方法也很多,归纳起来大致有以下几种分类:    ⑴按用途分类:有工业锅炉、电站锅炉。工业锅炉主要用于工业生产和采暖,电站锅炉主要是利用蒸汽带动汽轮机发电。    ⑵按蒸发量分类:有小型锅炉、中型锅炉、大型锅炉。蒸发量小于20吨/时的锅炉称小型锅

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2019
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有哪些事项需要业主“双过半”或“双三分之二”同意?

   01    什么是“双过半”?    什么是“双三分之二”?    双过半以上业主同意,是指经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。    双三分之二以上业主同意,是指经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。        02    《物权法》规定    哪些事项需要由业主共同决定    一、制定和修改业主大会议事规则(双过半以上业主同意);    二、制定和修改建

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