物业专项维修资金政策13问答
润凌小明哥
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2025-08-29 07:11:58
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物业专项维修资金，是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。（如：可用于保修期满后屋顶、外墙、电梯、消防设施等共有部分的维修、更新和改造。）物业共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
物业共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、安防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。
物业专项维修资金由业主交存，是业主为维护物业长期安全应履行的一项法定义务。按照规定，维修资金管理遵循“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，实行统一存储、记账到户、结息到户。根据现行政策规定，整幢建筑物规划为地上高层（七层以上含七层）或配电梯的多层（七层以下），按建筑面积每平方米110元交存；未配电梯的多层、单独确权的车库（位）和储藏室，按建筑面积每平方米80元交存。哪些维修、更新和改造费用不能申请使用物业专项维修资金？
物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，业主家里专有部分的维修、更新和改造不能申请使用物业专项维修资金。（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。可由小区业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业或者所在地居民委员会（村民委员会）组织申报。物业共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造，需要使用维修资金的，由申报单位按下列程序向市、县（市）维修资金管理机构申请使用：（一）申报单位组织编制维修资金使用方案和项目预算；（二）申报单位将维修资金使用方案、项目预算和业主分摊明细表等材料向业主公示，公示期不少于5天；（三）申报单位组织业主就维修资金使用事项进行表决并公告表决结果；（维修资金使用应当经资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意）（四）经业主表决通过后，申报单位持申请表、维修资金使用方案、项目预算等材料向市、县（市）维修资金管理机构提出申请；（五）维修资金管理机构审核后，申报单位通过招标或其他方式选择施工单位并签订合同；（六）根据合同约定和工程进度，申报单位可申请预拨付工程款；（首次拨付额不超过合同金额的30%，累计预拨付不超过合同金额的70%）（七）工程完工后，申报单位组织竣工验收和项目决算；（八）申报单位委托第三方审价机构进行结算审价并将相关材料向业主公告；（九）申报单位持竣工验收表、审价报告、工程相关费用发票等材料向市、县（市）维修资金管理机构申报项目结算，维修资金管理机构按审定金额拨付工程余款。电梯故障、消防设施损坏、楼体外立面有脱落危险等紧急情形，申请使用维修资金是否有简易程序？
发生下列危及安全情形之一，需要立即使用维修资金的，由业主委员会（物业管理委员会）和相关业主提出应急处置方案，组织编制项目预算，将方案和项目预算等材料向业主公告后，可以不经业主表决，报维修资金管理机构直接申请使用，资金预拨付和工程结算按正常程序执行：（二）电梯故障危及人身安全，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的；（三）消防设施损坏，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的；（四）公共护栏、围栏破损严重，危及人身、财产安全的；（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；（七）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；除业主大会决定不公开招标外，预算5万元以上的工程应委托公共资源交易中心组织公开招标；预算5万元以下（含5万元）的工程可以由申报单位指定专业单位组织施工。物业专项维修资金的分摊，相关业主有约定的从其约定；没有约定的，按照下列规定分摊：（一）用于物业管理区域内共用设施设备维修、更新和改造的，由全体业主按所拥有的物业建筑面积比例分摊；（二）用于单幢或者多幢物业共用部位、共用设施设备的，由该幢或者多幢业主按所拥有的物业建筑面积比例分摊；（如：屋顶、外墙维修由该幢业主分摊；物业管理区域内如划分园区，园区内道路维修由该园区多幢业主分摊）（三）用于单元物业共用部位、共用设施设备的，由单元内业主按所拥有的物业建筑面积比例分摊。房屋因拆迁等原因灭失的，业主可持有关证明材料，到市、县（市）维修资金管理机构申请办理物业专项维修资金账面余额结算返还。转让房屋时，是否可以支取已交存的物业专项维修资金？
不能支取。房屋转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随所有权同时过户；未交存维修资金或者账面余额不足的，应当按照规定补建补交。什么情况下需要续筹物业专项维修资金？续筹工作如何实施？
业主维修资金账户余额不足首期交存额30%的，应当及时续筹，维修资金管理机构向应续筹业主发送提醒短信。续筹的标准和方案由业主委员会（物业管理委员会）拟定并提交业主大会决定后组织实施；未成立业主大会的，由居民委员会（村民委员会）组织业主续筹。街道办事处（乡镇人民政府）督促、指导维修资金续筹工作。
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