戏说酒店工程改造管理
针对于星级酒店发展改造的标准要求，通过分类整理汇总，以下是管理标准可供参考：
一、酒店设计
1.酒店市场的定位
1）、 要考虑现有市场和未来发展；
2）、 考虑建设酒店的必要性；
3）、 总结现有酒店的经营状况；
4）、 定位新建酒店的星级标准
2.酒店选址的要点
1）、 考虑市区、郊区；
2）、 考虑交通状况；
3）、 考虑周边环境；
4）、 考虑周边的规划；
5）、 考虑所建酒店的朝向；
3.酒店规模的确定
1）、房间的数量；
70—150间房为一档次；
150—300间房为一档次；
300以上房间为一档次
2）、房间的面积：计算方法为：除卫生间、通道外的面积，为星级确 认的标准面积
3）、餐厅的数量；
4）、附属功能元素的组合（面积）；
a) 员工餐厅 b) 工服房 c) 员工宿舍 d) 垃圾房 e) 库房（冷库） f) 设备用房 g) 管理用房
5）、 室外面积；
4.设计要点
1）、 建筑外观的亲和感；
进出方便——方便客人；
虚实结合： 虚—窗户，实—柱子、墙；
比例适中：三段式：群楼、主体、顶部 符合黄金比例：1：0.618；
与周边环境相融合；
设计要充分考虑饭店的文化底蕴；
2）、 建筑内部：
减少中间回廊；
注意垂直交通——电梯选择（包括客梯和货梯），
设计电梯尽量在一起，方便客人选择，
电梯和客房的配比为：70：1，群楼建议选择扶梯，
防火梯（货梯）要与主 梯分开
楼梯的独立交通；
大空间的安排；
屋檐散水——防止雨水流到楼面上；
内部交通；
各个功能面积的配比；
机房和客用的面积关系；
卫生间的布局和面积；
客房门要错开。
二、酒店结构
1.设计应注意的问题
1）、 柱距与材料的模数；
2）、 客房面积和柱距的关系
3）、 电机井道的尺寸
4）、 投物井道考虑
5）、 楼层高低：2.7米、3.0米
6）、 管道井的安排进行分开、有一定空间
7）、 多功能厅活动隔断的承重
8）、 电梯门出口的高度要求
9）、 星级对建筑净尺寸要求
10）、厨房地面不做沉降—排水沟无法做
11）、考虑安装震动设备时对服务区域的影响
三、酒店水电空调
1.酒店供水
二次设计一般为水电装修设计，建议请相关专业设计院进行
1、酒店供水：需要：净化、软化、消毒、稳压、直饮水
1）、酒店内管网的材料
优先选用铜材（包括上水主管）
水平管道每70米要有一补偿装置（减少水锤）
供水设计时要有两路为好（建议进行环网设计）
有必要进行净化和软化（去碱）和消毒处理，建议在管道中间有一段透明外加紫外线灯（消毒）；避免人们的高血压、肾结石等病出现
第二考虑选用PPR管（利用率高，接头较贵）
下水建议不采用铸铁管
供水系统须设计合理的稳压装置
建议采用中水处理系统——水的二次利用：浇花和冲马桶
客房卫生间建议不设计地漏（防止异味串入房间）
2.电气部分
1）、选用可行的双路供电；
2）、须设计有备用发电机组；
3）、客房控制的配电盘安装位置—要求：以方便客人为中心，方便维修次之（应考虑）
4）、客房开关面板的选择—要求：省力、手感好、简单明快、最好两只（不宜多）
5）、客房部分不集中控制电源：
手机充电（包括电脑上网）插座；
冰箱电源插座；
空调风机盘管电源。
6）、 清洁（扫）电源的合理布局
7）、 可用电源的设计高度—要求：以超过桌面10到15厘米为好
8）、 布线与弱电管线的距离—按照目前的技术手段，不必刻意要求
9）、 设备启动电流与变压器选择的关系—80%的变压器符合配置效率最高
10）、 变频器设备的合理选用—以有效节能为目的进行考虑
11）、各功能供电系统的有效分离
12）、重视分区电量（包括水量、汽量、油量等）计量a) 以各系统为单位；b) 以各部分为单位
四、酒店的二次设计（上）
1.二次设计的主题确认
1）、注重文化内涵
2）、考虑本土特色
3）、旋律性的表现——设计的始末要突出中心主题；
4）、设计的作品由后来人进行评判
2.二次结构设计
1）、二次结构设计材料的选用，应考虑的内容
2）、二次结构设计的予埋件前期考虑
3）、厨房的单向通道
分离客用和服务通道，避免服务人员和客人接触
厨房的服务通道距离不能过长
设计尽量在同一层面上（制作和消费）
3.公共区域的二次设计
1）、附属功能区
合理的缓冲面积
相同功能、相互有联系尽量设计在一起；
2）、客用走廊：不少于1.8米，管道间的门应重视
3）、附属通道（服务通道）——与客用通道分开
4）、公共区域卫生间——不同区域内的卫生间面积设计应不同
5）、水景的设计——尽量不采用
增加了大堂区域的湿度——对装修物不利
增加了大堂区域的噪音
循环水的异味(需要进行水处理)
水面以下灯具、连接线路的影响
6）、 平面布局的调整
人流与平面布局
噪音和与平面布局—不合理的音乐可转换成噪音
功能与平面布局
空气污染和平面布局
以人为本的平面布局
7）、大堂设计
大堂是文化内涵与风格集中表现所在地
是二次分流的场所
大堂和人的比例？
大堂应具备的功能：出入登记、结账；具有快餐和咖啡供应；具有临时休息场所；商务中心；小商店；可选的花店；行李室等
8）、大堂、餐厅、客房设计注意点：
大堂内部建议不使用霓虹灯；
总台外汇牌价建议不用红色发光灯显示；
不设红绿色显示的世界地图；
雨蓬和大堂的色调要一致；
建议设置成为开放式总台；
客人和服务员为坐式服务；
门厅前有两米的隔离带，并铺防尘垫，可以减少70%的灰尘进入酒店
4.客房的二次设计
1）、客房房间
面积的需求：——20米2、24米2、30米2及以上
长宽比例——不能失谐
2间套：中间门不用安装，中间隔墙高1.8米；
3间套：中间为客厅、两边卫生间，中间隔墙为1.8米；
商务房：选用大床，营造大空间
残疾人用房：门应朝外开
高度：2.7米、3米
客房空调标准：夏季 温度：20—26度 湿度：<65%冬季：温度：18—23度 湿度：>45%
地面材料的要求：—以地毯为主、也可选用石材、木材、地板砖等
衣柜尺寸——宽55厘米、65厘米（净尺寸不小于50厘米）
家具：i. 拉手：不能直立ii. 茶几：不能有尖角（不安全）iii. 电视机：不宜用柜包起来，客人使用的插座高于台面10—15厘米iv. 床：1.0、1.3、2.0米宽度、1.9、2.0米长度；硬度宜偏硬取消正规的床头柜，不采用电气集中控制，因该就近设置，床头灯可以选择为：台灯或床头灯安装在天花板上v. 三连柜一字排开的模式要改变（领奖台式或称123式）是89年以前的方式
写字台的位置要靠近窗和面向入户门或倾斜一个角度
房间尽可能减少家具的数量，增加绿色植物的数量
2）、客房走廊
客房门前走廊分段式设计——门口错位（不能门对门）
走廊的灯光与壁光——尽量选用壁光，少用顶光——走廊狭窄时，壁灯可以选择较低些
电梯间和客房走廊的关系——电梯位于走廊的中部
客房走廊上可选用熔片喷淋头
客房与客房、客房与走廊、走廊与走廊之间天花以上要完全隔断，起到隔音、隔温、避免串音空气气流的影响
客房走廊内照明可设两路或三路控制，尽量采用壁灯形式
3）、客房卫生间设计要点
建议取消地漏——减少臭气现象
增加照明亮度
增加安全系数——防滑考虑
面盆排水入墙——美观整齐，方便清洁
浴盆去掉为一大趋势
房间恭桶不宜正对卫生门，建议调整
排气装置
排气通道畅通
注意排气扇转向
注意排气扇的轴承结构形式——确定安装为立式还是卧式，
拔气道高端加装轴流风机
卫生间要构成负压状态
水龙头选择
混合器要人性化，方便调节
结构以柱式为优先选择，球式次之
混合汽要选择过滤器，并且具有溶汽装置
推荐选用衡动阀或者用三个水龙头（使用时节水，调水方便）
卫生热水要求：卫生、水温达标（夏季45—48度，冬季：50—58度）、水压合适（0.2—0.35Mpa）
卫生间五金件选择：门合页的选择——按照门的重量选择，要安装有电热丝防雾的镜子（用红外控制，有人加热）
门锁选择：优先选用射频卡方式，外门把手为扳把，内门把手为球把（扳把容易使请勿打扰牌掉，安全性能不佳），内部设计有离合装置，不必联网，供应商要提供设置软件的源代码
安全铰链——建议不用扣式，推荐选用拉链
卫生间五金件：建议不用镜面和反光的，注意五金件镀层的厚度（包括结构件），断面的强度
卫生间洁具的选择： 釉面厚度厚者优先；水箱容量小于6升；选长不选短，选高不选低；选用虹吸无噪音型，卫生间紧急呼叫的选用，保证老年人（不方便人）安全
卫生间电话、手纸盒位置确定——方便客人取用
增设消防广播和电视伴音——可以强行切换
卫生间和房间隔墙的取消——连通
卫生间台面宜选用人造大理石或花岗岩或玻璃台面，不宜采用大理石（以后不宜清洁），花岗岩材料有：耐酸、耐碱、耐磨的效果，大理石：材质软，化学性质不耐酸
5.多功能厅的设计
1）、前室和多能能厅的关系
前室面积不小于总厅的1/3—1/2；
前室设有放置衣帽、雨伞位置；
足够的卫生间；
会议总人员的70%考虑；
女洗手间面积不低于男洗手间；
方便时间以10分钟考虑。
2）、多功能厅的进口与服务通道
设计有服务通道
进出口在两边
除了柱子就是门
散会要求三分钟人员离开
3）、多功能厅所需的附属房间
设有贵宾室，会议前、会议中、会议结束时临时休息；
设有卫生间；
设有直通大厅的专有通道
4）、多功能厅的功能内容
不建议使用会议台
厅内设置隔断墙：方便分组讨论；横向分3—4间；灯光和音响可分区控制
装饰量不宜多
6.洗衣房的设计
1）、减少投资
2）、减少人员
3）、减少排污
4）、减少能耗
5）、减少管理
五、酒店的二次设计（下）
7.厨房的设计要点
1）、不建议由厨房厂家进行免费设计——建议请专业设计公司设计，厨房厂家竞标，中标长家出设计费用
2）、 检查厨具注意点：
设备的出厂年号；
产品加工精度；
产品背面检查：钢板的厚度、看下水件、密封件的质量；
不锈钢材质：不锈钢室合金钢，必须看材料成分表；扳厚度：用千分尺测量：台面1—1.2毫米，工作台加衬板；立板：0.8—1.0毫米，焊扣必须室上口压下口（减少污垢）；布局符合生产，符合服务流程
配件的选用：
下水皮塞不宜选用，建议侧面装球阀ii. 上水龙头：不能选用陶瓷芯质地
3）、 厨房的各个进出口
餐厅和厨房的通道要有双道双门：客人的通道和服务通道分开； 厨房门不宜多，最好2-3扇；厨房内不设窗户
4）、面积和餐厅的比例
餐厅/厨房=1：0.8 不得低于0.5；
包房要占餐厅的30%以上；
包房面积宜设：大、中、小规格，（小的达4平方米）；
装修的档次有高、中、低分别，各包间要隔音、隔热、隔味
5）、厨房地面的
要求：建议100X100的吸水地面砖，不宜选用300X300以上规格，颜色宜选用：土红色或深红色
地面设明沟：离开灶台400—500mm，在打荷台下面
6）、排油烟灶：不宜选用直排式（容易着火，不安全），推荐使用运水烟罩。明显的部位，每天都要清洁，隐蔽处三个月要进行一次
7）、引入空调系统
建议引入空调系统
构造干爽环境
冷菜间温度18—20度
8）、换气次数
呈负压状态
不低于40次/小时，建议50—60次/小时
保持负压状态
9）、 新风来源——取用新鲜的新风，必要时岗位送风
10）、厨房机械设备：考虑电源电压、选用使用设备、建议不用面包房，国内外各制式区别
11）、考虑设计厨房灭火装置
12）、厨房的能源监测控制可以采取养鸽子的方式（鸽子比较敏感）
13）、厨房其它：
一个灶台考虑供4—6桌客人用餐；b) 500人的餐位考虑选用链条式的洗碗机；
把厨房的卫生减少到对餐厅地毯的污染到最小，辅助加地垫
8.综合布线设计要点
1）、计划点位的密度
2）、重点部位的考虑： 电梯、监控、消防、空调
3）、监与控的考虑
4）、远程控制考虑
5）、房态中心控制：客房的温度、门锁、风机盘管、房间状态、有无人的监测控制
6）、前台多媒体的设置
设计有酒店的功能内容介绍；
酒店产品导向宣传
显示屏显示：当天天汽、温度、酒店宣传、产品、特色新品、多功能厅内容
9.酒店管理软件的选择
1）、国产和进口：趋势为：进口软件畏缩，不推荐使用
2）、国内软件比较：西软、千里马软件、中软
3）、特点：适应国情、适应酒店的发展、有后续支持；
4）、注意：选用有反向查询功能
10.酒店的通风换气
1）、注意酒店的正压区和负压区（主要是卫生间和厨房）
2）、设计排气次数——30次/小时
3）、考虑和通风之间的关系
4）、垃圾房的空调引入—减少垃圾发酵、异味的滋生，建议低于12度
5）、设置有四管道制式的空调系统，方便客人春秋季节需要
11.光线设计应注意事项
1）、灯光设计主要是营造气氛；
2）、合理利用二次光线；
3）、冷光源和暖光源的合理使用
建议大量选用暖色调
暖色调：自然光、白炽灯、节能灯（部分）；
冷色调：作用可以提神，日光灯、节能灯、部分气体放电灯等
4）、光的污染和过渡照明；
5）、部分环境不需要过分的灯火通明，尽量选用反射光；
6）、光线可以反映人们的心情
7）、灯光控制建议选用：定时控制和光控相结合方式；
8）、参考：酒店灯光照度要求：大堂100—150Lx，门厅100—150Lx，总台150—300Lx，餐厅100—150Lx，宴会厅150—300Lx，客房50—100Lx，写字台100—200Lx，卫生间50—100Lx，走道、楼梯100—150Lx，办公区150—300Lx
12.酒店噪音的控制
1）、考虑噪音的来源：水声、人声、机械震动声、材料反射声（吸音材料的选用）；—机械振动的现象消除，设备选型时要考虑
2）、控制的方式
3）、隔音材料的使用
4）、通风设施的使用
—风机盘管的选用以消除震动；—通风是传播噪音的方式
5）、吸音材料的使用——吸音涂料的选用（透明状涂料）
13.装修材料的选择
1）、玻璃（考虑生产工艺）：中空玻璃的辨别：从真空度、颜色、分子筛材料；—钢化玻璃的价格比普通玻璃价格稍高一点，建议选用
2）、石材
花岗岩：地面材料的首选；
大理石：上墙不上地，质地偏软，毛孔大；
石材不建议自己购买，主要解决色差问题；
设计考虑石材的放射性问题：颜色越深、越新，放射性越强；e)规格选型考虑石材的切割模数（提高利用率）
3）、管材
4）、木材
5）、材料的模数
6）、装修原则：
重装饰，轻装修；
慎用反光材料：不锈钢、玻璃、壁画、水晶灯；
装饰观点：要由凹和凸的空间；整体比例设计要合适；两种趋向：选用真品和仿制品；会议室：色彩不应太乱；v.酒店建议要由一个主题墙
14.设备的选型
1）、程控电话交换机
优先考虑国内通讯公司的免费设备
交换机功能选择
门数：商务型酒店，电话门数考虑要多，一般是：房间数量的3倍
门数和中继线的关系：10%、13%、20%
门数和话务台的关系：话务台支持300——400线：二话务台支持700——800线：三话务台以上900——以上
必须考虑与相关设备的接口：计费系统、电脑管理、POS机等
宽带的设置和综合布线考虑
建议争取要内部移动电话（DTUC）,方便内部管理人员使用
增加功能；留言、远程会议等
其它考虑：—数字与模拟量的考虑；—维护终端机和打 印机的考虑；—不间断电源的考虑；—操作员免费培训的考虑
2）、电梯
电梯在设计时要考虑：品牌、型号、规格等安装尺寸参数
推荐品牌：日本：日立产量最大，三菱次之，东芝第三
直流和交流的考虑： 交流变频器的成熟应用：特点：耗电量小、费用低、体积小
梯速的考虑：—8层以下考虑1.0米/秒；—以上推进选用1.75米/秒或以上
选层器：建议轿厢两面选择；外选层器要和装修配套
建议选用群控方式
进口和国产：电气控制柜建议使用进口的，其余用国产
厅外楼层显示器：只显示上下为好，不宜显示楼层；门厅宜高
轿厢选择：优先选择宽向开门式，方便人员进出，减少不便；内部构造和舒适度；建议正面（对门）设置发暗的镜子，方便残疾人出入，可以看到屏显，厢内设置扶手；厢内建议设置多媒体显示、广告画；顶高为好
数控方式：16位、32位运算控制（优先）
升高尺度，临界为6米
3）、空调机组
集中和分体的选择
工作原理：离心式、螺杆式、柱塞式、水源热泵式（利用浅表水源地温）、溴化锂吸收式
冷媒：123：外压式、毒性低、容易泄漏；134A：内压式、不易泄漏溴化锂
系统机械系统的复杂系数
NPLV数值的高低，不同工作状态下的平均值
设备寿命与投资的百分比：直燃机寿命5—8年（燃烧炉膛5年要更换）；吸收式溴化锂机组：10—15年（真空度保持好）；电制冷寿命：15—20年
新风机组的加湿、加温和空气质量——一选用高质量产品
冷水机组的噪音：喘声共振现象——冷水机组在100%、50%、25%负荷时出现的共振现象
4）、扶梯——考虑扶梯的临界指数，指一层平面和二层平面在超过6米时需要柱子支撑（建议设计时选用加强型）减少柱子
5）、水泵：排污泵的选用：选用质量较好，耐用的名牌产品（德国产品较好）
15.酒店艺术品的设计
1）、 与酒店文化内涵的协调；
2）、 个人的爱好和客人的欣赏角度的关系；
3）、 艺术品的种类；
4）、 重装饰、轻装修
5）、 酒店的色彩推荐：2—3种
六、酒店的品牌设计
1.环境标识设计
1）、酒店标识系统设计
店标颜色的推荐：1种颜色；
建议由专业设计公司进行规划设计；
店徽；
导向系统
2）、酒店背景音乐的作用
不同场合的音乐选择；
民族音乐与西洋音乐的合适使用；
误区：节日活动音乐播放：活动节日前播放，当天晚上可停止（如圣诞节）
2.酒店服务的社会化
1）、客房服务的社会化：空嫂出现；垃圾对外承包
2）、对特殊（残疾）或特殊需要客人的接待：避免异样看待；接受不同的生活方式
3）、酒店服务新趋向
世界人口的老龄化；
文字的要求：说明（宣传）文字适当放大，尽量用图画表示；
无障碍化：抬脚、马桶高低、看书的光线；
食品的变化：容易消化、吸收的食品受重视
4）、酒店功能调整方向
商场商品：减少；
酒店餐饮：萎缩；
酒店会议是：加强；
健身设施：增加；
娱乐设施：部分增加如：羽毛球、健身操等，减少：保龄球；
外协服务：电脑维护、电梯维护、空调系统维护等
5）、餐饮业的变化：
宴会服务用人外协：宴会嫂；
餐饮餐具的租赁：多家共用；
绿化植物的租用；
其它：擦玻璃、清洗地毯、环境卫生（厨师只负责灶台上面卫生）、垃圾处理、后勤范围的外协。
七、经济型酒店的投资概念
1、 经济型酒店的未来前景：近一段时间比较受欢迎；
2、 要求：干净、舒适、安全；
3、 房价：100——180元
4、 房间：具有四星级的档次（无餐饮供应）；
5、 具有简单的早餐；
6、 具有连锁管理条件；
7、 客房的面积：24—30平方米；
8、 地理位置：地处繁华地段：机场、码头火车站、长途汽车站等；
9、 造价：0.5—1.8万元/平方米
10、合同租金要在10年以上；11、应用电脑软件进行网络管理；12、人员配备：100间客房配置人员30—35人和一名店长
八、绿色酒店的概念
1、 合理的定位；
2、 水资源的浪费；
3、 噪音污染；
4、 装修光线的辐射和污染；
5、 空气的污染
6、 一亩树林的作用：
每天吸收67公斤的二氧化碳气体；
释放49公斤的氧气，可供65人呼吸；
每月吸收4公斤的二氧化硫气体；
每年吸收22—60吨的灰尘；
松柏树林一昼夜可吸收2公斤有毒菌类；
多蓄水20吨；
每年提供1立方米的木材；
树林消失：70%的土壤水分消失，风沙增大
7、 科学素养的排序：
学生：11.42%；
专业人员：6.29%；
商业工作：5.80%；
办事人员：4.67%；
国家机关：4.55%；
个体人员：0.55%；
工商企业：0.52%；
城镇待业：0.1%；
农民：0.04%
九、酒店固定资产的维修预算
1、大型维修基金
1）、维修改造：三星级3%，四星级4%，五星级5%；
2）、指占用年营业额的百分比
2、能源费用占营业额要低于10%（一般良性发展下）
空调的计量比较困难，可以采取分摊方式
