龙湖、旭辉、绿城对地产行业作出了4个判断
一年一度的年报季如约而至，上市房企又开始了新一轮的“总结与展望”。
这段时间，龙湖、旭辉、绿城、招商蛇口等头部房企陆续发布年报，并召开了2021年度业绩发布会。在业绩发布会上，各家房企管理层针对2022年的房地产市场进行了预判，并对公司未来发展进行了表态。
那么，这些地产大佬都说了什么？他们对地产行业未来有哪些看法？他们未来打算怎么干？明源君帮大家把观点提炼汇总出来，希望能为当下迷茫的你带来一些启发。
2022年房地产市场先低后高，下半年会复苏趋稳
去年以来，整个地产行业悲观情绪比较浓。最明显的是，今年一二月份，很多房企都处于“半躺平”状态，大家在新盘的推盘节奏比较弱化，导致前两个月业绩大幅下滑。
不过，最近政策利好不断释放，行业开始逐步恢复信心。最近，很多地产大佬在业绩发布会上表示，今年房地产市场大概率会复苏趋暖。
绿城中国执行董事、副总裁李骏就表示，初步判断2022年上半年应该是一个筑底盘整的情况，预计今年下半年市场逐步会复苏趋稳。这一判断基于三个层面：
第一，政策转向有利于房地产市场恢复。最近几个月，各地利好政策相继推出，政策面的宽松基调逐步形成。
第二，市场已经出现了复苏信号，核心一二线城市新房来访量有所提升，恢复到了去年12月底双周的平均水平。从二手房市场看，市场也出现了明显的回暖信号。成交层面，从去年10月以来成交量连续两个月有提升，近期二手房的带看量超过去年40%以上。考虑到政策显效会有一定滞后性，预计二季度会有比较好的表现。
第三是周期性判断，一般房地产行业下行期会经历政策见底、市场见底、客户信息见底三个阶段。实际上去年下行也是经历了这三个阶段，从去年7月份开始到今年半年度时经历了一个周期，从周期判断今年半年度后市场会大概率复苏并趋于稳定。
与李骏持有相同判断的大佬有不少。
龙湖集团CEO陈序平表示，1月份以来，像上海、北京、杭州、成都核心区、南京这些高能级城市，已经明显感觉到市场的回暖。
旭辉控股董事局主席林中同样充满信心，他认为，2021年房地产市场是先高后低，2022年市场是前低后高，3月份已经开始复苏了，期待5月或6月楼市小阳春。
林中强调，现在是行业冬天，但不是末日。房地产行业是一个支柱产业，是一个永续行业，是周期性行业，这意味着它一定是有春夏秋冬的。相信冬天快结束了，春天也就不远了。
虽然地产大佬判断今年楼市大概率会复苏趋暖，但不是所有城市都能回暖，而是会出现市场的分化、城市的分化。
林中认为今年市场表现会呈现这样的特点：一线好、二线稳、三四线压力大。
陈序平认为，有些低能级的城市，因为整个产业的原因，包括人口流出，整个市场供大于求，这些城市的市场还在持续下降，预计在今年还是很难恢复。
美的置业管理层针对他们布局的城市做出预估，他们认为，长三角、大湾区区域，从去年下半年以来，大量的压抑需求在积累，预估会在今年第二季度或者下半年释放一部分压抑需求。
华中地区武汉、长沙这两个城市基本面不错，预估会在二季度或者下半年有所复苏。郑州、南昌的土地供应存量比较大，需求不振，再加上一些自然灾害等原因，可能市场复苏或者修复的时间会略微长一点，预估在下半年会有所修复。
不过，也不是所有房企都对今年市场充满信心，招商蛇口董事长许永军就表示，从行业的角度看，去年很难，判断今年也不会轻松。
当下是房企买地的绝佳时机、但房企投资越加理性
不少房企大佬认为，当下可能是房企拿地的绝佳时机。因为现在各地政府拿出的都是好地，而且条件放松了，竞争对手也变少了，溢价率低。
恒隆董事长陈启宗就指出，内地房地产企业中有很多在财政上比较困难，在这个环境下，反而可能成为我们买地最好的机会。
如果一个城市平时卖很多地，现在买住宅地少了，政府收入受到影响，就会让我们有机会用一个比较好的价钱买地。
虽然当下拿地时机不错，但房企明显更重视投资风险的把控，毕竟现在拿错一块地，很可能就会将企业推向深渊。
越秀地产董事长兼执行董事林昭远判断，接下来城市的分化会更加明显，竞争格局方面，相当一批企业应该会趋向于理性，尤其在投资端角度。
比如旭辉为了控制拿地风险，非常强调投资纪律。林中表示，旭辉拿地目的是为了赚钱，而不是养团队，不是冲规模。所以，针对投资机制，旭辉做了很多优化。
首先，区域拿地的考核不跟拿地挂钩，拿地没奖励，拿错地要追责。
其次，区域总经理拿错一块地就下岗。
第三，旭辉投资表决会上，林中拥有一票否决权，但林中不能投一票赞成，这也是为了限制老板头脑发热。2022年开始，林中要求，如果他买错一块地，罚款1000万。
第四，如果一块地，有超过10家房企参拍，旭辉就不参拍了，以前是15家参拍，旭辉就放弃，现在进一步提高了要求。
而绿城则在去年推出了项目投后评估机制，对每个项目都进行投后评估。今年这个机制已经迭代到了2.0版本。
具体来看，绿城所有项目在首开一个月后和首开后一段时间，一般是6个月到8个月，这两个节点来复盘，项目实现的价格、销售流速、营造成本、利润达成、经营性现金流回正等几个方面，对项目进行跟踪评分，评估结果会应用在公司KPI的考核当中。
除了要降低拿地风险，对于城市布局，房企的策略也出奇地一致。大家一致认为要聚焦高能级城市，因为不同能级城市市场分化严重，差距巨大。
比如2022年3月楼市不同城市反弹速度就有明显差异，率先复苏的是一线、强二线、经济面比较好，人口有流入的这些城市。其次才是部分二线城市。
绿城郭佳峰表示，绿城坚持核心城市、核心板块的投资策略，近几年超过70%以上的新增货值布局在一二线核心板块，今年争取超过80%投资资源聚焦在一二线城市，进一步提升安全度。
越秀地产林峰也指出，2022年越秀地产投资预算是457亿元，投资强度在40%。未来拿地会倾向于选择产业基础好，有住房改善需求、居住需求、安全边际高的城市。此外会关注一些收并购、合作的机会。
美的置业管理层在业绩发布会上表示，长三角、大湾区以及华中地区都是美的置业重仓区域，2021年他们在长三角、大湾区的销售占比达到了70%，加上华中区域，达到了80%，这三个区域土地储备达到了70%。
保利置业管理层指出，保利置业目前主要集中在长三角和珠三角，这两个区域的货量的分布占比已经达到66%。而且聚焦的城市也相对聚焦，包括上海、苏州、宁波、深圳、广州、香港、武汉、南宁这8个城市。这8个城市2022年的新供货加上新推达到620亿，占比达到75%。
利润进一步下滑，未来毛利率在20%以上就很不错了
从当前已经发布2021年业绩的房企来看，毛利率下行已经成为了普遍共识，不少房企毛利率都降至20%以下。
保利置业董事长万宇清表示，我们判断未来整个行业内毛利率在20%左右是正常。如果能在20%以上都是一个不错的毛利率水平。
对于房企毛利率下滑的原因，地产大佬们分析有以下几个原因。
一是，2017—2018年上半年土地市场比较热，土地成本居高不下，目前这批项目现在陆续进入结算通道。
第二，近年来房价受限价影响，利润空间被大大压缩。
第三，去年市场降温，为了快速去化回款，不少房企采取了以价换量的营销策略。
绿城耿忠强指出，绿城重仓的部分城市，如杭州、宁波，虽然毛利率与别的城市项目相比较低，但是这些城市所在项目去化快、回款也快，资金周转效率高，通过结算量的快速提升，同样可以会有比较好的收益。
当然，利润下滑的态势不会持续下去，预计接下来的时间能得到修复。
龙湖管理层指出，未来1—2年，历史项目都会陆续进入结算通道，所以地产开发毛利还会保持20%，整个集团保持在25%的水平。
一方面是其他航道毛利率比较高，另外一个就是新房销售板块也会进入新的发展模式，毛利合理，售价稳定，地价合理。
同时，行业稳定发展，需求健康，这可能就是未来一个新的发展模式。这种状态可能比大开大合、大涨大跌的高房价高地价更稳定持续。
保利置业管理层透露，2021年，保利置业公司的整体毛利率为33.9%，处于目前行业较高的水平。
但他们认为，地产行业毛利率水平的下降可能是一个大趋势，从保利置业目前已经实现的销售额来看，毛利率水平从长远来看大概率会往23%—26%这个区间回归。
耿忠强表示，绿城2021年虽然毛利率下滑了5.6个百分点，但是公司近几年净利率在逐步提升，这两年基本稳定在8%左右。
林中同样指出，这几年，行业确实毛利率受到挤压，但随着这一轮行业波动，逐步进入到尾声，包括监管层对于土地出让端政策优化，未来行业毛利率修复是一个大概率事项。
从去年开始，各地集中供地时，都开始给开发商预留合理的利润空间。旭辉未来有信心保持在行业平均水平以上，并希望2023年开始恢复增长。
注重权益提升、严控“1+1<2”的合作开发
前几年，很多房企为了冲规模都选择加大合作开发的力度，但这样也会容易导致房企虚胖，最明显的表现是，很多房企全口径销售金额和权益销售金额差距巨大。
去年以来，很多房企的合作项目都遇到了一个比较尴尬的问题，那就是合作方资金出问题，导致项目停滞不前。这个时候要么自己垫资，要么和合作方谈归边，把股权收过来，变成全资项目公司后再进一步投钱，否则很可能会把自己拖累。
所以，未来房企会更重视提升权益占比，减少或控制合作开发比例。
龙湖管理层就表示，今年龙湖全口径销售目标是3000亿，权益口径销售目标约2000亿。今年1月份开始，龙湖将以权益后的销售额为披露口径，希望整个经营回归到龙湖自己的权益和利润，这样能更加真实、更加有效地披露龙湖的销售业绩。
美的置业管理层也明确表示，未来会把权益比提高到75%以上，减少合作，控制“1+1不能大于2”的合作，慎重选择合作对象。
以前，旭辉针对合作方做了分类管理，包括战略合作方、长期合作方和一般合作方。战略合作占比35%，主要是类似恒基、香港置地等资信比较好的机构，长期合作占56%，主要是优秀房企，一般合作方占比9%。
但旭辉未来希望进一步提升权益占比，也会针对合作方进一步调整优化。
此外，也有部分资金实力强劲的房企在合作模式上进行更多探索。
比如除了开发合作，不少房企都开始引入了商业代建、政府代建、资本代建、整合式代建和咨询服务等轻资产的合作模式。
