酒店加盟投资收益分析

以位于某城市一级地段的酒店为例，酒店建筑面积3500平方米，年租金145万，100间客房，年平均出租率90%，平均房价200元，加盟某品牌的参考收益如下：

上述投资收益，是目前大多数酒店品牌方在吸收酒店加盟时，给到投资人的一种收益测算指导。从指导数据上来看，加盟必定会赚钱，然而现实并不是这样的。本文将详细解读一下这份收益指导，以助于更多投资人容易理解。

公式一、总投资=装修费用+一次性合作费用

这部分总投资，仅是装修建材的费用和交纳给酒店品牌方的一次性合作费用，并不包括其他投资成本，包括公关费用，运营过程的其他成本。

公式二：年收入=年均房费收入+年均非房费收入

年均房费收入=100间客房×90%出租率×200元平均房价×365天；

年均非房费收入=年均房费收入×5%；

在这里，有几个要点需要特别注意一下。年平均出租率90%，如果平均到每一天的话，就是每天要保证出租率达到90%，并且平均房价要达到200元。

平均房价200元，是一个主观期望值。也就是说，酒店的定位是能够接受200元这个价位的群体。

出租率90%，也是一个主观期望值。也就是说，酒店有100间客房，平均每天要住够90间。

那么，如何在周边酒店林立的市场环境中，确保每天能住够90间呢？那就需要酒店去做线下营销和线上营销。做线下营销，需要足够的人手，这个需要成本支出；做线上营销，同样需要有成本支出，比如佣金。

另外，年均非房费收入，按照年均房费收入657万，5%的比例来计算，平均每天的非房费收入为900元；一般酒店的非房费收入通常是饮料类，食品类等小商品的销售收入。以小商品平均价格10元计算，每天要卖90份，也就是说，出租率90%的话，每个房间必须消费10元的小商品（包括饮料、方便面、零食、保健品等）。900元，金额上不大，但实现起来还是有一定难度的。

公式三：经营毛利润=总收入×毛利润率56%

在这里，这个毛利润率是一个主观期望值。实际上能否达到这个比例，并不确定。而相对准确的计算方法应当是：经营毛利润=总收入-总成本。总成本则包括能耗成本、易耗品成本、人工成本、办公用品成本以及其他成本。

公式四：年收入提成=总收入×7%

这个收入提成，应当是品牌方对酒店进行收取的一部分费用，应当计入酒店的成本支出项。

公式五：净利润=毛利润-租金-提成-摊销

这个公式中，净利润，毛利润、租金、提成、摊销等各项指标均是按年为单位计算的。

装修费用摊销，按10年计算的；一次性合作费用是按8年计算的；从这个费用摊销上来看，酒店的装修费用在8年后回本；一次性合作费用在5年后回本。回本时间上并不一致。同时，净利润并没有扣除运营成本，税费等。因此，净利润上的计算也并不十分准确。

公式六：回收期=总投资/营运现金流（营运现金流=毛利润-租金-提成）

回收期，指的是酒店投资成本回收所需要的时间。

总投资720万（不包括租金）/营运现金流193.0265万=3.7年。

这个公式的意思是，酒店在筹建时，一次性投资投入720万元，而在运营开始后，每年的营收现金流约是193万，按此情况，大约在3.7年可以将前期投入的720万的成本回收回来。

综上所述，这里所讲的投资费用仅是指酒店的筹建装修费用和交给品牌方的一次性费用，与酒店投资人所想的投资构成并不一致。所谓的3.7年回收期，仅是部分费用回收期，并不代表是真正意义上的成本回收期。也正因为有一些实际上的成本，并没有考虑在内，所以出现有的酒店虽然加盟但事实上并不能盈利。