2025年,房地产基本到底

锐菱小婷婷 阅读:5 2025-01-23 08:05:28 评论:0

岁末年初,房地产进入政策“空窗期”!

而在2025年1月13日第18届亚洲金融论坛上,央行行长潘功胜对房地产又有“关键判断”。

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中国房地产市场的风险水平,已大幅弱化!

这个一个很重要的结论,

因为它将直接影响房地产2025年进一步救市的速度和力度。


观点1:房地产风险水平已大幅弱化


要知道仅仅3个月前,即9月24日之前,中国房地产还在连续下跌通道。

尤其是7月、8月、9月“三连跌”,让人担忧。

三连跌后,彼时若没有924超级救市,势必会加大引发房地产乃至金融产生系统性风险的概率。

但仅仅过去3个月,天然离金融最近的房地产,又被“央行”掌舵人潘功胜在亚洲金融论坛上被拎出来,单独表态。

此刻,为何房地产风险已大幅弱化,核心有3个理由。

其一、“量涨了”。这3个月市场成交水平总体得到“改善”。即2024年10月以来,中国30个大中城市商品房销售面积连续3个月环比增长、连续2个月同比增长。

其二、“双向在努力”。即中国房地产经过30年长周期繁荣后目前进入重大转型且寻找新的均衡点(即2024年开启新一轮去库存与新需求的均衡)。目前供需两端综合发力, “消大中城市的限制性政策,优化调整房地产金融政策,优化相关税收政策等”,加上经营主体通过调整经营策略、债务重组等方式进行的自我修复,整个房地产风险水平已大幅弱化。

其三,价开始“稳”了些,跌幅收窄。

房地产止跌回稳,仅仅“量”稳不够,还要“价”稳。

尤其924救市后3个月随着全国销量的连续反弹,房价开始有了“稳”的趋势。比如24年12月二手房价跌幅收窄,而新房开始环比微微上涨。

数据说话。

2024年12月,百城二手房平均价14203元/平米,环比跌幅收窄至0.53%,同比下跌7.26%。而新房12月百城价格16654元/平方米,环比上涨0.37%,同比上涨2.68%。

房价一升一降,但整体围绕0%上下小变动,这说明房价有了“稳”的迹象。

国际经验是“量在价先”,“量涨价必稳”,所以未来房地产要更多关注量。

量,才是房地产的先行指标

因为只要“量”稳了涨了,那么价将随后必稳。


观点2:当下房地产最大问题是发展问题


怎么看央行行长这个“房地产风险已大幅弱化”的判断?

首先,这肯定是行业利好,证明房地产安全问题不用太担忧了。

这不是危言耸听。

眼下社会民众对房地产依旧看空居多,甚至担忧房地产未来倒下去的风险,而此刻,央行行长的表态,无疑是对房地产行业风险担忧是个有力表态,一锤定音表示风险已大幅弱化。

其次,潘行长谈的是行业风险问题,但今天房地产最紧迫、最重要的问题是发展问题,是止跌回稳的问题。

今天,房地产的止跌回稳、发展问题,既是市场期待,也是各地政府政治任务。

一“销”解千愁——房地产销售是龙头,是整个产业链的龙头,房地产只要销量站起来,就相当于龙头抬起来了,那么房企“后端”拿地量,新开工量,房地产上下游产业链复苏,以及房地产就业等就会相应顺理成章“好”起来、站起来。

其三,事实上,房地产调控这3年,行业从18万亿跌倒9万亿,房价几乎腰斩50%,百强房企爆雷40多家,应该说,2025年房价不应该,也不能够、也不会被允许再次继续大幅下跌了。点击了解,0基础玩转视频获客

尤其最近笔者与20强、10强高管交流中,大家普遍认为24年已经接近底部,行业即使25年有所震荡筑底,但25年继续显著下跌将是极小概率事件!

观点3 

25年1、2月:房地产止跌回稳要“休战2月”


目前房地产最大的担忧还是经过926救市后,四季度的销售数据是漂亮的,但2025年开局一季度能否继续延续反弹“热度”,这个持续性很多人是质疑的。

尤其是,眼下25年1月,大概率是环比“下跌月”。

理由有三点:

其一,25年1月、2月有春节假期和恶劣天气不愿看盘,所以25年1月、2月将继续是妥妥的销售淡季;

其二,当下房地产已形成严重“政策依赖”,而当下经济和老百姓收入基本面并没短期显著缓解改善,而24年房地产救市政策年底已应出尽出,那么,在25年两会前1、2月将大概率是政策空窗期。

其三,24年四季度的销售大放量,也释放了前期挤压的购房需求,而25年开年销量因为前期四季度过度消化放量,存在“累计不足”问题。

其四,春节前的25年1月是企业人才盘点和裁员高峰,很多企业在年底会完成人才淘汰,在这样的失业担忧中,很多人对于25年岁末年初出手大宗交易的信心是不足的。

所以25年1月,2月环比24年10月、11月、12月下滑是必然,但真正担忧的问题是在下滑幅度有多大?有多深?

是环比下跌20%,还是30%?

事实上,在眼下2025年最新的1月1日到1月13日,中指院统计25年前二周

全国典型30城市新房成交量面积环比下降28.1%。

下跌28.1%,这个幅度还是很猛的。

加上1月29日就是春节,那么1月后2周基本都是回家之旅,所以1月后两周房地产销售数据肯定更难看。所以不用怀疑,25年1月销售数据“环比”跌幅肯定是

很难看的!

观点4  

25年主打卖“老面包”,房地产总量稳住难


25年1月,2月销售环比下跌是肯定的,需要关注的是跌幅的“深浅”,而3月、4月寄希望于两会以及房地产救市政策的继续释放,大概率会比24年3月“铜三铁四”同比更好,核心因为25年3月与24年3月中央对房地产定调完全不一样了。

因为924之后,中央对房地产的定性已经很明确了,就是要救,要止跌回稳,而25年在政策端不用担忧,唯独担忧的

25年3月,4月的市场基本面,供求基本面以及经济、收入、就业预期是否“边际恶化”。

1、2月下跌是必然,而3月,4月充满变数,那么2025年全年房地产销售如何了?

目前从国外高盛、国内中指院、证券公司等研判看,大部分对2025年房地产整体销售是“看空”。比如高盛预计如果25年救市力度不够,房价还将下滑25%;比如中指院如果中性预计,2025年房地产销售面积预计下跌6.3%;如果悲观预计,那么2025年房地产销售面积将下滑12.5%!

事实上,21年18.2万亿,22年13.3万亿,23年11.7万亿,24年9.6万亿(前11月统计局公布是8.5万亿,12月翘尾后大概率9.5万~9.7万亿,后天统计局会公布)。如果2025年房地产下滑10%,那意味着2025年房地产销售额大概在

8.5万亿左右!

4,2025年房地产销量一个巨大考验是“缺乏增量新房刺激”,“缺乏好房子刺激”。

毕竟大部分销量依靠过时的库存,依靠存量老房子,显然很难刺激购房者下场。

其一,“新面粉”、“新面包”量不够,老面包25年更是卖不动。

24年新面包由于享受低容积率,免计容新规(比如第四代住宅、准四代住宅)且处于城市核心为主,往往新面包、好房子去化率都在70%~80%左右,而库存老房子“老面包”即使以价换量,整个平均去化率在30%不到。

显然,新面粉,新面包好卖多了!

而没有24年新增巨量拿地,哪有25年“新面包好房子”去刺激销售。

比如24年全年百强房企拿地同比下降29.7%,这相当于24年在23年拿地量基础上又下降了3成!不仅如此,2024年相对2020年拿地高峰期,百强房企拿地额已经跌去76%。整个百强房企拿地额2024年已不足2020年

三成!

其二、24年拿地本就超级少了,而24年很多地方城投拿了地都不开工的,最终24年住宅新开工面积就更少了。统计局数据,24年1~11月全国住宅新开工才4.9亿平米,同比再大降23.1%。事实上,2019年,2020年住宅新开工都超16亿平米。眼下24年新开工连2020年的

零头都不到。

在各地土地严控增量,以及全国房地产狭义库存周期还在21.6个月高位,在25年房地产销售承压时,预计2025年房企拿地量、住宅新开工量将继续如同24年处于“行业超低位”。

这也意味着25年房地产继续卖“老面包”为主,即以去库存为主,那么,2025年房地产销量想出“惊艳成绩”,显然是难上艰难!

核心原因在于——“都知道好房子好销,但关键是量不够啊!”

观点5

25年楼市将是“冰火两重天”

目前看,2025年是筑底之年。

假设2025年房地产销售继续下跌到8.5万亿,总量微缩筑底,那么是否意味着2025年“保房价”是否守不住。

这个2025年保房价、保销量的核心在笔者看来核心是

要先让30多个一二线城市“销量、房价”率先站起来。

因为一二线楼市,多年是中国楼市几轮腾飞和维稳的基本盘或旗舰盘。

毕竟过去多年来

一线城市,是全国楼市的风向标!

二线城市(省会),是全省楼市的风向标!

所以,即使2025年全国房地产销售总额会适度收缩10%或横盘,但一二线城市大概率能率先稳住,甚至不少明星一二线城市会率先站起来,这会给周边三四线楼市、给全国楼市一个“信心灯塔”!

即使三四线25年继续下跌,但跌幅至少会少许多,核心是因为隔壁大哥(一二线)稳住了或站起来了。

基本面看,笔者还是相信2025年全国一二线能够稳得住!

其一、越是经济下行,行业下行,结构性行情就越鲜明。

因为越是经济下行,消费者越关注产品底盘“价值”高低。

就在中国293个地级市中,仅仅30多个“一二线城市”,无疑是全省乃至全国最好高校、最好医院、最好省域公共资源的集中度。全国看,一二线城市是城市公共资源价值最集中的、含金量最高的。

以24年为例,规模超百亿的20家房企,他们一线城市销售额占整体的占比,较23年增加4.5个百分点至33.1%,连续多年持续上升,显然,在楼市下行期,最高能级的一线城市销量,往往最具支撑度!

其二、如今全国限购基本取消,所以“一线虹吸全国,二线虹吸全省或周边省”会在2025年继续大行其道,这也意味着2025年一二线城市销量更容易“累积放大”。

2025年一二线城市,是“全国”的一二线,是全国人民在买!

或是资产避险,或是担忧2025年大放水之年的资产贬值。

其三、眼下百强房企,无论拿地重仓,还是销售大头,都集中在一二线城市。

比如销售额占比看,2024年,销售规模超百亿的20家房企中,他们一、二线城市业绩贡献合计占比达86.5%,整个占比小幅上升0.9个百分点。

比如拿地额占比看,2024年拿地额TOP10的全国化房企来看,没有一家房企2024年投资城市超过20个;另一方面,一二线成为头部房企拿地的首选,比如TOP10中9家企业投资金额中一二线占比超过95%,越秀、滨江、中建壹品等拿地全部集中一二线。

特别是10月以来,核心一二线城市土地进入30%到70%的高溢价争夺战,火爆异常。

  • 10月22日,杭州JG1402-36地块溢价率达29%;

  • 10月29日,杭州XS150201-73地块溢价率达51%。

  • 11月6日和11月15日,成都高新区桂溪街道、锦江区柳江街道两宗地块溢价率分别为46.1%、44.4%;

  • 11月15日和11月20日,杭州3宗地块溢价率均在30%以上;

  • 11月27日,上海浦东新杨思地块溢价率达40.4%;

  • 12月19日,杭州北干东单元地块溢价率76.5%

对比之下,大多三四线几乎持续处于无人问津局面。

所以,越是行业下行筑底时,仅占全国10%的一二线城市房产越具有购买吸附力。

整体看,三四线城市在经济、楼市下行筑底期,无疑房价还是销量,都不太乐观。原因很简单。其一,自身缺乏价值领先(产业、人口等),其二、行业下行,没有之前一二线限购的外溢机会,其三,三四线库存多,新供地受限变少,导致三四线好房子少,都是海量存量房。戳这里,了解视频营销助手

未来三四线将维持“长期高库存、低去化、价格跌跌不休”的格局!

所以,2025年中国楼市将是更彻底的“冰火两重天”。即一方面一、二线城市全国率先企稳甚至部分反弹,而另一方面大多三四线城市房地产持续下滑,整体一二线与三四线形成鲜明“冰火两重天”双重反向行情,这将是整个2025年楼市的新常态!

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