小区电梯最新更新工作方案2025
润凌小虎子
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2025-09-09 08:18:15
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xx市xx区xxxx家园小区二三期（共9栋26个单元），一期于2004年、二期于2006年、三期于2008年建成投入使用，楼层共11层，二期33-36栋电梯已使用19年，三期43-50栋电梯已使用16年，共计26部电梯。
小区总建筑面积43万㎡，共3500户，由xxxx乔物业服务有限公司于2024年1月16日通过公开招投标提供物业服务。根据国家《关于推进住宅老旧电梯更新改造的实施意见》(建城〔2025〕1号)、国家市场监督管理总局《关于进一步做好住宅老旧电梯更新有关工作的通知》(市监特设发〔2025〕52 号)及省、市关于住宅小区老旧电梯利用超长期特别国债更新的工作部署，提高住宅小区电梯安全运行水平，让人民群众安全乘梯、放心乘梯。根据《xx市老旧电梯更新改造工作实施方案》，建议对风和日丽家园26台电梯进行更新，从而消除现有隐患和潜在的安全风险，提高电梯安全性和可靠性，满足乘客的乘运要求和运力要求。按照相关法律法规规定，以及有关行业主管部门的要求，由业主委员会组织实施，物业公司给予协助的方式拟定风和日丽家园电梯更新工作方案如下：郑州市依法依规建设的住宅楼中已办理使用登记、使用年限长、配置水平低、运行故障率高、群众更新意愿强烈的老旧电梯更新更换（不含改造和大修），支持更新更换使用15年以上（2010年1月1日前办理使用登记）的住宅老旧电梯。对住宅老旧电梯更新更换按15万元/台标准给予定额补助。实施更新更换的电梯，单台投资须大于15万元。根据相关文件的规定，风和日丽家园此次涉及9栋26个单元的26台电梯更新改造工作，由小区业主大会选举的业委会负责组织，物业公司负责配合业委会及专班工作，通过公开渠道向符合文件规定的电梯企业发布本次改造的需求信息。征求业主意见应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。物业专项维修资金足够支付电梯更新费用的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。电梯更新工作获得业主通过后，以每台电梯为单位提出申请使用物业专项维修资金。由小区业主委员会成员代表、业主代表（9栋楼各栋报名1-2人）、物业公司代表共同组成工作专班，同步在小区业主中选聘1-2名了解电梯安装改造的业主代表，作为本次电梯安全隐患整治工作的专业顾问，协助专班工作。业主委员会成员与业主代表一起参与此次小区电梯更新工作的相关统筹协调、组织发动、法规宣传解释、资金筹集、施工监督、竣工验收等工作。业主委员会成员、专班小组向社会公开发布住宅老旧电梯安全隐患整治信息，工作专班决定通过公开发布信息的形式，在规定时间内接受所有符合文件规定，有意愿参与风和日丽家园电梯安全隐患整治的企业到物业李总处登记报名。组织业主代表参与电梯品牌及企业的筛选，并最终决定最后进入小区电梯安全隐患整治工作实施的三至六家电梯企业，由企业通过公开展示企业业绩、资质、产品质量保障及后期服务承诺等方式，向业主宣传企业及品牌。企业通过独立编制投标文件的形式，提交标书，由本次电梯安全隐患整治涉及到的9栋楼业主集体投票选定电梯品牌及确定施工方案。将信息内容在所涉楼宇的显著位置公示，公示时间不少于5个工作日。取得电梯制造许可资质的单位或符合要求的代理单位制定住宅老旧电梯安全隐患整治方案（简称：标书），标书中应当包含电梯详细的配置表、质保期等。营业执照、制造资质、法定代表人身份证复印件、委托书、委托人身份证复印件、制造单位维保承诺书、制造单位10年整机质保承诺书。参加投标的单位为代理单位的，另须代理单位营业执照、代理单位资质证书、代理单位法定代表人身份证复印件、制造单位委托书、整治后制造单位维保承诺书、制造单位10年整机质保承诺书等。电梯换新企业优选市住房保障部门和市市场监督管理部门共同审核把关，组织具有电梯制造或电梯安装A2以上（含A2）资质；企业注册资金达到1000万元以上，成立时间5年以上并提供近5年安装业绩；有本地化服务团队，具有完善的售后服务体系，能够及时响应客户服务需求；未被列入“信用中国”重大税收违法失信主体条件的企业主动申报，建立电梯更新企业“白名单”，通过官网对社会公布，供业主优先选用。引导业主优先选用整机质保和免费全包维保不低于5年的电梯，项目实施主体根据需求可以在“白名单”内选择电梯更新企业，也可在“白名单”之外自行选定。投标中由电梯公司制定电梯更新更换方案。方案应包括拆除、安装、房屋安全评估、安全措施、业主出行保障、交付使用、后期维保等内容。方案需在小区显著位置进行公示，公示期不少于5个工作日。业主提出异议的，由中标电梯公司项目实施主体及时答复，或修改完善并做出解释说明，引导形成共识。实施主体负监管责任。业主委员会成员、专班工作小组负责召集业主代表对电梯换新方案进行评审，物业服务单位配合。通过招标比选等方式确定项目实施方案，同一小区电梯更新原则上选用同一品牌。项目实施方案由该单元专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主大会会议经有效召开，与会业主就会议表决事项未达到法律、法规、管理规约或议事规则要求的，由缺席未表决业主补充表决，补充表决时间不超过3日。经补充表决仍未达到要求的，最终缺席未表决业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的多数票。表决结果逐级报街道办事处（乡镇人民政府）、区县（市）住房保障部门。项目实施方案等涉及业主表决的事项，应同步一次性组织在所涉楼宇显著位置提前3个工作日发布通知，通知业主参加选择电梯安全隐患整治施工单位的评审和议标会（到时不参加的视作自动弃权）。对于参会业主，物业服务单位应当核实业主身份资料并存档（在政府APP上出示业主身份信息）。业主可以书面授权委托一位代理人参加（需业主授权委托书、被委托人身份证复印件）。每名被委托人接受的委托不得多于3人。参加投票的业主代表原则上5人以上（单数）。评审主要围绕换新施工单位资质、安全隐患的有效消除和投资的合理性进行。经业主代表投票确定中标单位，并形成会议纪要。中标单位要拟定电梯整治最终方案。会议纪要和电梯整治方案在所涉楼宇的显著位置公示，公示时间不少于7个工作日。公示期满后，业主委员会成员将电梯更新方案及报价明细向有资质的评审机构进行造价评审，需申请使用物业专项维修资金的，先在区物业专项维修资金管理中心确定评审机构。将经评审的造价明细及业主费用分摊明细表（需业主签字）在所涉楼宇的显著位置公示，公示时间不少于7个工作日。电梯安全隐患整治资金全部确认落实后，业主委员会、专班工作组成员与中标单位方可签订合同和进场施工。1.签订合同内容中电梯的质量标准、各类参数应当与施工方案（投标书）一致；2.对原电梯拆除下来的各部件及废旧材料处置，处置由中标单位按照实际价格进行回收，回收的费用处置收益归属此处电梯更新中。中标单位依法办理施工手续，并严格按照国家法律、法规和安全技术规范的要求组织施工，确保施工安全、保障更新（改造）质量。区市场监管局负责电梯安装、调试、运行的安全监察。区住房城乡建设委负责督促物业服务单位配合相关部门、（镇）街工作，并按规定拨付大修基金。经特种设备检测研究院监督检验合格后，施工单位到区市场监管局变更使用登记。由业委会成员、专班代表共同负责电梯公司进场施工的前期准备、中期实施的相关组织协调、秩序维护、安全警示、工程监督、日常管理等工作。后期工程竣工验收，业委会应当邀请工作专班中的业主代表共同参加。竣工验收投入使用前，应在业委会的监督下拟定电梯使用管理办法，完善相关维保手续。相关后续维保费及电梯维修等费用按照合同约定和相关规定执行。经特种设备检测研究院监督检验合格后，电梯交付使用初期，电梯制造单位、施工单位、使用单位（物业服务单位）约定试运行期，用于对电梯开展调试测试。电梯使用单位（物业服务单位）应当通过适当方式，将电梯试运行期的期限、乘坐和使用规则、注意事项等告知全体业主。结算评审后，施工单位将住宅老旧电梯安全隐患整治资料报街道、区物业专项维修资金管理中心。6.更新费用有关票据、电梯改造前后对比及公示图片；若对以上相关情况有异议的业主，请于2025年8月4日前以书面形式向业主委员会、物业公司提出。
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