物业公司如何使用房屋维修基金

 物业公司如何使用房屋维修基金？维修基金余额不足怎么办？什么情况下可以使用维修基金？相信不少从业者、业主尚存在这样的疑惑，今天就和大家一起聊聊关于房屋维修基金的那些事儿。

一、房屋维修基金的概念

根据国家相关政策法规，房屋维修基金是由全体业主缴纳，为公共区域和共用设施、设备维修养护事项而缴纳的资金，属全体业主共同所有，且实行“钱随房走”原则。一般由房地产行政主管部门代管，业委会成立后，维修基金就会划转到业主大会，由业主大会行使管理权利。

二、什么情况下可以使用维修基金？

房屋维修基金用于公共部位和物业公共设施设备“保修期满后”的大中修、更新、改造工程。

公共部位是指房屋主体承重结构部分（包括基础内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、物业公司如何使用维修基金？

业主大会成立前，物业公司针对维修改造项目提出使用建议，需全体业主双三分之二（总户数、总建筑面积）以上讨论通过，物业公司方可组织实施基金使用计划；具体由物业公司持相关材料，向所在建设主管部门申请列支，主管部门审核通过后，即向专户管理银行通知划转房屋专项维修资金，专户管理银行将所需的专项维修资金划转至维修单位。

业主大会成立后，物业公司向业主大会提交使用方案，业主大会依法讨论通过后，亦由物业公司具体组织实施；物业公司持相关材料、方案向业委会提报列支，业委会针对方案审核通过，并报当地建设主管部门备案，若建设主管部门发现有不合规之处的，需责令改正。合规后，业委会向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知，专户管理银行划转资金至维修单位。

四、维修基金余额不足怎么办？

房屋维修基金余额不足时，即不足首次归集总额的50%，经业主大会决定，可以续筹维修基金，具体续交方案以业委会制定为准；未成立业委会的，由当地建设、财政及其他主管部门共同商议制定。

98年以前的老旧小区，由于当时法规未规定必须缴纳，针对这样存在历史遗留问题的项目，一般需要财政部门协调当时的集体开发单位或开发商，解决欠缴维修资金的问题，对业主一般不再予以追缴。

五、维修基金的钱存放在哪里？

业主大会成立前，房屋维修基金由当地建设主管部门代管，主管部门委托当地的某一家商业银行，做为本区域公共维修基金的专户管理银行，并开立专户，专户以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

房屋维修基金管理遵循五原则：“统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”。

据建设部相关规定，维修基金闲置时，可用于购买国债或者法律法规规定的其他范围，除此之外严禁挪作他用。

六、维修基金是如何计算缴纳的？

商品房交房前，开发商和业主都是需要缴纳维修基金的，一般开发商按照每平米建筑面积成本价3-4%缴纳，业主是同等2-3%；业主可直接存入维修基金专户，也可委托开发商代交代存。业主缴纳多少各地算法存在差异，小编以郑州市为例：

根据《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》维修基金计交规定，郑州市购房人根据购买商品房区分，无电梯多层商品房按35元/平计交；别墅按45元/平计交；高层电梯房按65元/平计交。

注：二手商品房交易时，如果房屋未缴纳维修基金的，交易时购房者需按房屋成交价的2%补缴这笔款项。

总结：

房屋维修基金的意义，在于小区后期维修之需要。如电梯一般使用年限是15年左右，每次中小修修理费从几千元到几万元不等，若电梯报废，更换电梯要花费至少几十万元，按照70年计算，每幢住宅楼可能要更换几次电梯，如果没有维修基金，届时再组织业主筹集资金就较为困难。

对物业公司而言，设施管理一直都是物业公司的核心；物业公司业务发展及商业扩张，都是以设施管理为载体和纽带的，离开设施管理这一基础性服务，其他发展创新无异于空中楼阁，因此物业从业者必须了然房屋维修基金的那些事儿，且严格遵守维修基金相关法规之规定。