减少物业管理的交易成本的基本方式

当今中国社区，正在重演着民国以后的历程，从孙中山的约法，到袁世凯的帝梦；从黎段的府院之争（黎元洪的总统府是物业公司和业委会的综合体；而段祺瑞领导的国会正是林一海所提的“业主代表大会”），再到张勋的复辟，很多先知们所描述的世外桃源，最终还是要纳入世俗轨道。

故而问题是：我们是在讨论一个理想的社会还是现实的？毫无疑问是现实的社会，现实的社会意味着在新的国家的“业主大会决议”形成以前，你必须按照已有的规则和制度进行活动，每一个车辆并不是有意地去撞路上的行人，但是任何违反交通规则的人常常需要付出血的代价，这是由意识而不仅仅是由行为所决定的。作为一个物业管理的实务人员，我希望大家形成这样的共识：

物业管理存在的基础是业主的财产；物业管理存在的目的则是减少业主们之间的交易成本，换言之，为业主“省钱”，如果物业公司的所做所为增加业主彼此的交易成本，那是就是有害于社区，业主否定它，甚至推翻它，天经地义；如果降低这种成本，则就是有益的，对这样的组织和行动，业主要给予支持和配合。当然，把“物业公司”换作“每一个业主”，道理也是一样。

我举这样一个例子：上个星期有个业主到物业公司，物业公司的大部分人员：副总、我、各部门的主管，还有一些一线员工共同接待了他，他拿出了四页纸对我们的工作提建议和要求；我反问了他一个问题：我们可以按照您的要求对违章停放的车辆进行严格管理，但是当你看到其它的业主违章反而辱骂我们的工作人员的时候，您究竟是站在哪一边？他回答：我们毕竟是业主，是邻居，当面我不可能站在你的角度去责骂他，但是私下里我也希望你去坚持原则，对付那些素质低的人。——这至少说明：我们是物业管理者，我们是想服务于社区，但我们都在孤军作战。——而物业管理最主要的主体，业主，还没有形成一种行为规范的约束，缺乏最起码的“知行合一”的人格和精神，因为大家缺乏社区准则的一种行为规范，所以大家之间的交易成本畸高，也很容易被各个击破，很多业主同违规的开发商，也是这样握手言欢。只有每一个业主都能挺身而出向社区当中的恶势力作斗争时，（就象北野先生那样），我坚信“业主自治”将取得完全而全面的成功；但是大家连在座的自己都做不到这一点的时候，大家面临的后果只不过是“种瓜得瓜，种豆得豆”而已。

关于物权是对世权的问题，作为物业管理者我们认可这一点，但是问题常常出在业主内部的政见不一，而且无法形成决断，当部分业主违章以致于对其它业主形成事实上的暴力，他们（其他业主）也没有人敢伸出头来，向违章的业主和开发商、和物业公司开战。

如果业主们懂得自律，小区里的清洁员可以裁减到最低的水平，那么物业管理成本就会下降；如果业主不去私下交易，不给维修员干私活的机会，那么有偿服务的收入甚至能抵出维修员的工资；如果业主们懂得自律，大家都齐心协力维护小区的安全，单元防盗门等设施业主自己都照应得很好，那么，维护安全的成本也可以压缩；（2000年在深圳，我们莲花二村的管理费标准只有0.57元/平方，其中有一毛五的维修基金，20万平米的小区配备着120名物业员工；在山东，我们的第一个项目物管费甚至只有0.10元/平方；企业拿的钱虽少，但是管理依然严格而且到位，虽然这样物业公司不得不依靠商业用房收益来补贴亏损，但质优而价廉的物管我们已亲自实践过）；而业主的社区管理怎样才能超越物业管理？

最起码的两点：