小区物业专项维修资金使用流程

为了加强物业专项维修资金的管理，保障物业服务区域共有物业的正常使用，维护物业专项维修资金共有人的合法权益，根据《深圳经济特区物业管理条例》及《深圳市物业专项维修资金管理规定》等法律法规的规定，结合小区实际情况，制定本流程。

一、应急维修 

根据《深圳市物业专项维修资金管理规定》中第二十四条规定【应急情形】物业管理区域出现下列情形，须立即消除安全隐患的，物业服务企业可以申请应急使用物业专项维修资金： 

 （一）物业的天台、外墙等共用部位发生严重渗漏的。

　　（二）电梯发生冲顶、蹲底（坠落）及其他故障，可能危及人身安全的。

　　（三）消防设施设备出现功能故障，存在重大安全隐患的。

　　（四）楼体等共用部位墙面饰面有脱落危险，玻璃幕墙炸裂，地面塌陷等危及公共安全的。

　　（五）共用部位的楼地板、扶梯踏板、阳台、晒台、扶梯等存在脱落危险，危及人身安全的。

　　（六）未向供水部门办理产权移交手续的供水主管道、进水管、水泵泵体、泵电机等用水设施设备发生故障，导致供水中断的。

　　（七）未向供电部门办理产权移交手续的高压柜、环网柜、变压器、线路等供电设施设备发生故障，存在用电安全隐患的。

　　（八）未向供水部门办理产权移交手续的专用排水设施因坍塌、堵塞等造成功能障碍，危及公共安全的。

　　（九）其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患，危及公共安全的。

发生前款规定情形的，物业服务企业应当采取紧急处置措施、开展应急维修，并告知业主委员会，业主委员会应当对维修事项和紧急情形予以确认。

物业服务企业同时应书面告知物业管理区域所在地的区住房和建设部门和街道办事处。应急处置费用可从物业专项维修资金中列支。

物业管理区域无业主委员会的，应当告知所在地的街道办事处。业主委员会无正当理由不对维修事项和紧急情形予以确认的，所在地街道办事处可据实代为确认。

物业专项资金应急维修流程如下：

流程说明

1、项目立项

     1）接到房屋渗水、给排水等应急维修项目报修，24小时内组织查看原因，确定维修责任范围。

2）报告街道办及社区工作站组织安排现场联席会，确认是否启动应急维修流程，时间需根据街道办安排确定。

2、维修方案

3）制作申报应急维修文件资料与维修方案。7天内。如遇现场较复杂情况，30天。

3、造价

4)物业管理处安排施工单位出具预算书，时间3天。

4、公示

      5)物业管理处将维修方案在公示对应的维修区域，公示期10天。

5、施工合同签订

      6)制作合同，合同审批7天。

6、合同执行

      7)按合同工期完成。

7、结算

8)2万元以下由第三方审价时间30天，2万元以上由政府指导免费审价单位审核，时间以政府审价流程为准。

说明：如现场出特别紧急的物业管理处将先开展应急维修，维修后再按上述流程申报。

8、专项申请

9)按物业专项资金使用管理要求整理，上传有关申请材料至物业专项维修资金管理系统并核对尾款分摊信息后，持竣工验收合格文件、合法票据和结算资料等到区管理机构申请尾 款备案。时间需根据区基金中心审批要求确定。

9、项目关闭

10)完成该项目资料存档时间1天。

二、专项使用非紧急

根据《深圳市物业专项维修资金管理规定》中第十九条 【使用情形】使用专户统一管理的物业专项维修资金的，可以区分为专项使用、日常使用和应急使用三种情形。

专项使用适用于共有物业大、中修和专项更新、改造以及安全检测鉴定等项目；

日常使用适用于共有物业日常小额维修项目；

应急使用适用于紧急情形下的应急处置和应急维修项目。业主大会可以通过管理规约等约定专项使用和日常使用的具体划分标准和适用范围。

物业专项资金专项使用流程如下：

流程说明

1、项目立项

     1）接到业主需求报备及年度计划要求，管理处组织24小时内组织查看原因，确定维修责任范围。

2）客服部组织业主意见收集，满足使用专项资金分摊区域20%以上业主同意，方可启动物业专项维修资金使用流程，未达到20%业主同意无法启动流程；时间要求30天。

2、维修方案

3）制作维修方案，维修方案应当包括拟维修项目、维修程度、预算费用、分摊范围和标准、施工单位选定方式、竣工验收和结算原则等内容。时间10天。如遇现场较复杂情况30-60天。

3、预算

4）物业管理处出具预算书，时间7天。

5）造价审核工程造价在10万元以下物业管理处安排审核，时间7天。工程造价在10万元以上，由政府指导免费审价单位审核，时间以政府审价流程为准。

4、公示

6）物业管理处将维修方案在公示对应的维修区域，公示期10天。

7）物业管理处将维修方案上报街道办申请业主意见征询，时间以政府审价流程为准。

8）公示业主意见征询通知，时间15天，街道办按通知要求组织业主代表、物业管理处对投票箱封箱，时间1天。

9）封箱后进行业主意见征询，征询结果时间以政府审批为准。

10）结果公示，公示期10天。

5、招标

11）在业主意见征询时明确本次施工单位的选定方式，按业主意见征询时结果处理。

企业招标2个月（招标文件制作，招标申请，单位考察，招标立项，发现场勘察缴标函，现场，答疑，回标，截标，开标，技术标评审，商务标谈判，定标，签约），政府招标以政府要求时间为准。

6、施工合同签订

      12）制作施工合同，合同审批15天。

7、合同执行

      13）按合同工期完成。

8、结算

      14）10万元以下由第三方审价时间30天，10万元以上由政府指导免费审价单位审核，时间以政府审价流程为准。

9、专项申请

15）按物业专项资金使用管理要求整理，上传有关申请材料至物业专项维修资金管理系统并核对尾款分摊信息后，持竣工验收合格文件、合法票据和结算资料等到区管理机构申请尾 款备案。时间需根据区基金中心审批要求确定。

10、项目关闭

16）完成该项目资料存档时间1天。

特别说明，上述时间结点将根据当时政府及物业人力资源调整情况而调整。此流程如与国家法律、法规相抵触的，以国家法律法规为准。