物业相关法律法规(2025)

一、国家层面核心法律法规

（一）、《中华人民共和国民法典》

核心地位： 物业管理的根本大法，尤其是第二编“物权”中的内容。

关键章节及要点：

第六章“业主的建筑物区分所有权” (第271条 - 第287条)： 这是物业法律关系的基础。规定了：

1、业主对专有部分的所有权和对共有部分的共有、共同管理权。

2、业主大会、业主委员会的设立、职责和决定规则（需遵守“双三分之二”或“双过半”等表决规则）。

3、业主共同决定事项的范围（如制定管理规约、选聘解聘物业服务人、使用维修资金等）。

4、业主的权利（如知情权、监督权）和义务（如遵守规约、缴纳物业费、配合管理）。

5、维修资金的归属、用途和筹集使用规则。

6、公共收益的归属（原则上归业主共有）。

7、物业服务合同的订立（业主共同决定）和内容。

8、物业公司的义务（如信息公开、接受监督、不得采取停止供电供水供热供燃气等方式催缴物业费）。

第三编“合同”第二十四章“物业服务合同” (第937条 - 第950条)： 专门规范物业服务合同。

1、合同的订立主体（业主共同决定选聘，由业主委员会或业主大会授权的人签订）。

2、物业服务人的主要义务（按约定提供服务、信息公开、重大事项报告、交接义务等）。

3、业主的主要义务（支付物业费）。

4、物业服务人的转委托限制。

5、合同解除的条件和程序（需要业主共同决定）。

6、合同终止后物业服务人的移交义务。

7、物业费的缴纳（业主不得以未接受或无需接受服务为由拒缴）。

8、物业服务人公示信息的义务。

（二）、《物业管理条例》(国务院令第379号发布，2018年修订)

1、核心定位： 专门针对物业管理活动的行政法规，是对《民法典》中物业管理规定的细化和补充。

2、主要内容：

（1）、业主大会、业主委员会的成立、职责和运作程序。

（2）、前期物业管理（开发商选聘物业公司）。

（3）、物业管理服务内容与标准。

（4）、物业的使用与维护（禁止擅自改变房屋用途、违章搭建等）。

（5）、专项维修资金（住宅专项维修资金）的归集、管理和使用规则。

（6）、物业服务企业的资质要求（注：当前已取消资质审批，更强调合同约束和信用管理）。

（7）、物业服务的收费原则（区分政府指导价和市场调节价）。

（8）、相关的法律责任。

（三）、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)

1、作用： 对《民法典》物权编相关规定在司法实践中的具体应用进行解释，解决审判中的难点问题。

2、涵盖范围： 业主身份的认定、专有部分和共有部分的界定、业主共同决定事项的范围和表决规则、“住改商”条件、利害关系业主的认定、公共收益归属、物业费缴纳纠纷、车位车库归属争议等。

（四）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)

1、作用： 专门针对物业服务合同纠纷案件审理的法律适用问题作出解释。

2、涵盖范围： 物业服务合同的效力、物业服务人的权利义务、物业服务合同解除的条件和后果、物业费的催缴与抗辩、物业服务人违反安保义务的责任、新旧物业交接等。

二、重要的配套部门规章/规范性文件

1、《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)： 规定了物业管理费的定价形式（政府指导价、市场调节价）、构成、明码标价、代收费用等。

2、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)： 对住宅专项维修资金的交存、管理（专户存储、专款专用）、使用（范围和程序）、监督等做出详细规定。这是解决房屋“养老钱”问题的核心依据。

3、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)： 对业主大会、业主委员会的成立、运作、职责、职责履行等提供具体操作层面的指导。

三、地方性法规、规章及规范性文件

1、重要性： 极其重要！ 各省、自治区、直辖市以及有立法权的较大市，都根据本地实际情况制定了物业管理条例或办法。甚至很多地级市、区县也有相关的实施细则或指导意见。

2、内容侧重： 这些地方性规定通常更具体、更具操作性，涉及：

（1）、业主大会成立的具体条件（业主人数、入住率等）。

（2）、业主委员会选举、备案的具体程序。

（3）、物业服务收费的具体标准和细则（尤其涉及政府指导价部分）。

（4）、专项维修资金管理的具体操作流程（交存标准、使用表决比例、紧急使用情形等）。

（5）、停车管理、装修管理、宠物管理、垃圾分类等社区治理的具体要求。

（6）、相关部门的职责分工（如住建、街道、社区在指导监督业委会、处理投诉等方面的角色）。

四、常见问题涉及的法律依据

1、物业费： 《民法典》第944条（缴纳义务、禁止行为）、《物业管理条例》第七章、《物业服务收费管理办法》、地方物业条例/收费细则。

2、公共收益（广告、车位费、租金等）： 《民法典》第282条（原则上归业主共有）、地方物业条例通常有更明确规定（如分配比例、用途、公示要求）。

3、专项维修资金： 《民法典》第281条、《物业管理条例》第六章、《住宅专项维修资金管理办法》、地方维修资金管理规定。

4、业主大会/业委会： 《民法典》第277-280条、《物业管理条例》第二章、《业主大会和业主委员会指导规则》、地方物业条例。

5、物业服务合同： 《民法典》第三编第二十四章、《物业管理条例》第三章、地方物业条例。

6、违章搭建/改变房屋结构：《民法典》第286条（业主的义务）、《物业管理条例》第五章（物业的使用与维护）、地方物业条例、城乡规划相关法规。

7、物业服务质量纠纷： 《民法典》第942、943、944、948条（物业服务人义务）、《物业管理条例》第四章、物业服务合同约定、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

8、车位车库归属及使用：《民法典》第275、276条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5、6条、地方物业条例及规划文件。

五、建议说明

1、《民法典》是基石： 理解物业管理的权利义务关系，必须先学习《民法典》物权编第六章和合同编第二十四章。

2、《物业管理条例》是操作指南： 它提供了物业管理活动的主要框架和规则。

3、最高法司法解释是关键补充： 对于解决具体纠纷的司法判定标准至关重要。

4、地方性法规规章是实操手册： 必须查询你所在地（省/市）最新有效的物业管理条例和相关配套规定，它们直接决定了你所在小区的具体规则和操作流程。

5、物业服务合同是直接依据： 业主与物业服务人之间的具体权利义务，主要看双方签订的《物业服务合同》约定（需符合法律法规）。

6、管理规约是小区“宪法”： 由业主共同制定的管理规约，对全体业主具有约束力，是小区自治的重要文件。

7、如果你有具体的物业问题（比如物业费纠纷、公共收益争议、维修资金使用难题或业委会维权），最好告诉我你所在的城市。每个地方的操作细则差异很大，了解当地的具体规定才能给你最实用的建议。 希望这份梳理能帮你更从容地应对小区事务！

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