试着说说物业合同纠纷问题

锐菱小明哥 阅读:173 2023-09-25 05:18:28 评论:0

物业服务关系民生,在改善居住环境、提高生活品质和提升社会管理方面发挥着积极作用,业主依约交纳物业费是物业服务企业维持运营的基础和前提。实践中,由于各物业公司发展良莠不齐、人们合同意识欠缺,致使拖欠费用的情况较为多发,从而引发纠纷。为引导物业服务企业和业主规范经营、诚信履约,预防和减少纠纷发生,为您分析北京二中院物业合同纠纷案件基本情况及特点。

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物业服务合同纠纷案件数量减少,类型不变


自2012年至2016年,北京二中院审结的物业服务合同纠纷案件分别为349件、398件、241件、238件、173件,均为二审民事案件。案件数量呈现明显下降态势,除与法院辖区调整有关外,一定程度上是因物业服务行业日益规范和业主法律意识提升。此类纠纷主要有以下三类类型:


——物业服务企业索要物业费。

此类纠纷占全部物业纠纷案件九成以上。诉讼请求主要集中在追索物业费、逾期支付物业费的违约金等。以我院2015年审结的238件物业服务合同纠纷二审案件为例,以判决方式结案的案件中,诉讼请求为追索物业费的高达98.6%。


——业主要求返还物业费或赔偿损失

如主张物业服务在卫生、安保等方面不达标,起诉要求物业公司返还已交纳的物业费。还有的业主家中发生失窃、漏水等情况后,认为物业公司未尽安全保障、维修义务,要求赔偿相关损失或承担相关费用。


——业主要求确认合同无效

常见的情形是,业主主张建设单位选聘前期物业服务企业程序违法,要求确认前期物业服务合同无效。


物业服务合同纠纷案件7大特点


特点1:纠纷分布较广泛


从区域分布看,东城、西城、丰台、大兴、房山各区的物业服务合同纠纷案件数量相对均衡。从小区类型看,普通居住小区、危改回迁小区、经济适用住房小区都有发生此类纠纷。


特点2:诉讼标的额通常较小

此类案件多为物业服务企业追索住宅类物业欠费,除了个别案件中因欠费周期较长、欠费累计金额较高,或者因物业系商业性质,物业收费标准较高,或者公司之间因多套房屋物业费结算,欠费总额较高外,诉讼请求金额一般都在几千元。


特点3:业主以物业服务不达标为由抗辩

物业服务质量不达标成为业主拒绝交纳物业费的最常见抗辩事由,部分业主存在认识上的误区,认为对物业服务不满意即可不缴纳物业费,将服务不达标作为拒绝交纳物业费的事由。业主主张物业服务不达标主要体现在安保、秩序管理、门禁、监控,卫生、垃圾清理,设施设备维护、公用墙体修缮、电梯养护、下水、排污疏通等方面。还有部分业主就其欠交物业费提出了未取得房屋产权证、房屋存在质量问题等事由进行抗辩,但这些事由多因业主与开发商之间纠纷所致,并不在物业服务合同法律关系的范畴内。此外,随着业主法律意识的增强,诉讼时效抗辩成为业主提出的最常见的非实体抗辩,如2015年我院以判决方式审结的物业服务企业追索物业费案件中,近三成业主提出诉讼时效抗辩。


特点4:未签订书面合同占有一定比例

以2015年我院二审以判决方式审结的部分物业纠纷案件为例,业主、业委会或者建设单位,与物业服务企业之间签订书面物业服务合同的约占85%,与物业服务企业之间没有签订书面合同、业主与物业服务企业之间形成事实服务合同关系的约占15%。


特点5:当事人证据留存意识淡薄,举证能力较弱

主张物业服务质量与合同约定内容不符的业主,大部分都提供自行拍摄的照片来证明,但因照片无法显示出拍摄时间、地点,物业服务企业不认可真实性,业主难以证明物业服务企业违约。物业服务企业想证明提供了维修、养护等服务,却因未留存单据,无法提供证据,或者仅提供单方制作的维修、养护单据,证明力较弱。物业服务企业想证明物业费未超过诉讼时效,却无法提供有效的向业主催缴物业费的证据。


特点6:物业服务企业胜诉率高

以我院2015年审结的238件物业服务合同纠纷案件为例,由物业服务企业提起的诉讼为228件,业主提起的诉讼仅有10件。其中,物业费请求全额或部分获得支持的案件占95.6%。


特点7:从结案方式看,调撤率较高

此类案件调撤率相对较高,这不仅与部分物业服务合同纠纷案件争议焦点明确、事实较为清楚有关,也与物业服务企业与业主同处一个小区、存在长期服务关系,调撤意愿较高有关。


物业服务合同纠纷案件三大成因


原因1:部分物业服务企业缺乏服务意识、专业精神

部分物业服务企业欠缺专业精神、服务意识和责任感,未尽到“相应的”服务管理义务,不能以保护全体业主利益为出发点提供良好服务。对待业主的合理要求不理睬、不处理、不反馈,有问题千方百计找理由推脱。


原因2:部分业主法律知识欠缺,对物业服务范围有误解

部分业主对物业服务的性质和功能没有充分认识,有的错误地认为“不签订合同就可以不缴物业费”,有的认为花钱雇佣物业公司,物业公司即应完全按自己意愿提供服务。一旦对物业服务有任何不满,就采取拖欠费用等消极方式应对,完全没意识到单方面拒交物业费也构成违约,有的业主甚至被起诉后还采取躲避送达、缺席庭审的方式进行处理。此外,还有业主混淆了责任主体,将房地产企业遗留的房屋质量问题、其他业主侵权行为等其他问题,均归责于物业公司,进而拒交物业费。


原因3:业委会职能未得到充分发挥

物业服务企业对业主提出的意见不重视、不及时回应,在涉诉案件中,业委会与物业服务企业签订书面物业服务合同比例低,以2015年我院二审以判决方式审结的部分物业纠纷案件为例,大部分小区尚未成立业委会,不能形成集体意见与物业服务企业商讨,由业委会与物业服务企业签订物业服务合同的案件仅占5%左右。业主与物业服务企业之间长期缺乏有效沟通,问题得不到及时解决,负面情绪积累,导致矛盾不断加深。同时,业主大量拖欠物业费,物业服务企业收支不平衡,无法提供良好服务,两者之间互相牵制,形成恶性循环。


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