低门槛的“老破小”酒店改造，委实是个高危创业项目

二三十间房，投入不多的小酒店，现在还是个好生意吗？

一、低总投入的“老破小”改造

“就想找个事做！”

最近，好几个读者聊天时都提及到这句话。他们都是意欲投资酒店的人，有点钱，但也不算太多——能拿出个百十来万，所以他们就盯上了“老破小”酒店，想投个“小店”。

“老破小”倍受关注，有三大原因：

首先是前期投入少

因为房量小，房子又破，所以无论房租，还是装修成本都可控，创业门槛低，有点积蓄的普通人颠颠脚也能够到。

像一位读者说的：“今年刚卖了一栋房子，手里有点闲钱，就琢磨着用卖房款盘个酒店”。

其次，没有其它更好的选择了

当下的经济形势下，大家普遍找不到更好的创业/理财项目，开店就成了首选。相比开饭馆，开酒店似乎更省心、容易。

再就是闲置物业变多了

这两年，闲置物业、倒闭酒店变多了，它们辗转在房产中介、租赁平台和微信朋友圈里，吸引了大众的视线。

别看“老破小”是大酒店集团看不上的芝麻粒，但它却是中国酒店金字塔的坚实塔底。

据《2020 年中国酒店发展报告》统计，客房规模在 30~60 间的酒店超过了 12 万家。2022 年，大陆存量客房 1426万间，70 间以下的占到了47.68%。

那么，“老破小”改造成酒店旅馆，现在还是个好生意吗？适合“小白”来搞吗？

二、高难度的“老破小”改造

直接说观点：难，很有挑战性。

原因有三：

1 先说事本身，改造难度越来越高 

许多人误以为操盘难度与酒店规模成正比，小店更简单……听过不止一个读者表示：“我先开个小店练练手，反正赔也赔不了太多，行的话到时候再盘个大店来做”

想反了，小店其实更考验人。因为“老破小”的物业是不标准的；改成什么样子，也不是标准的；操盘手水平也是参差不齐，而且因为体量太小，请不起专业团队，也不好找靠谱的供应链……当如此多的不确定性叠加在一起时，酒店极有可能变成一个“筛子”——全是“洞”，本就微薄的利润不知不觉就漏光了。

2 再说竞争，酒店供>求，卷疯了 

昨天我和山东一家区域品牌的创始人孙先生聊天，他说刚过去的十一，有一个显著变化：当天定房的人变多了。这说明，供应真的过剩了。不提前定也不用担心没房了。

2023年，新开业酒店规模接近4万家，达到2019年的110.4%，这意味着因疫情而减少的供给，已迅速补齐，投资人饱涨的投资热情，开发商滞销的商业地产，催动大量物业涌入，这条赛道人满为患。

3 还有其它住宿产品跨界打劫 

“老破小”往往定位低端，公寓、青旅都是它的竞品。

投资人梁先生主业酒店投资，现在发力长租公寓，他告诉我：“我现在用酒店的思维做公寓，打造公区、共享空间，长短租结合”这种创新的公寓产品和酒店的界限越来越模糊，产品抗打，价格不高，截胡了大量客户。

综上所述，你以为的低门槛创业项目，其实是一个难度系数高、竞争极卷的赛道。

三、起死回生的“老破小”都做了什么？

再卷的市场，也有人脱颖而出。这两年，苏菡见过许多优秀的改造案例：有的半年回本，后面稳赚；有的改造后成为样板，过来学习的人趋之若鹜，名利双收。

改造成功的店都做了什么？总结起来两个字：会变。变，不止于硬件装修之变，有可能会出现在方方面面，成为撬动酒店新生的支点。

比如：

1、改造理念改变

以往“老破小”改造，投资人往往“房量优先”。因为“老破小”大多定位低端，顾客属于价格敏感型，多出房是王道。

老思路今天恐怕要换一换了。

我在海口遇到一家酒店，原本是小鸽笼式的平面布局，房量虽多，但空置也高呀~~

接盘人在改造时大刀阔斧，去掉一排房间，局部又做了三改二，房量虽减，但利润大幅提高。

2、合作模式改变

“老破小”的物业如何获取？老思路是低租高卖，赚差价，风险全是自己扛下。

当下租赁市场疲软，大量商办物业租售两难，房东绷不住了，开始接受合作的模式，比如，由房东出房子，酒店投资人出装修；房东出房子+装修，酒店投资人技术来操盘，双方对赌业绩；房东出房子出钱，酒店出品牌出管理……尤其房东是国企、开发商时，可能性更多。

3、营销方式改变

小酒店的营销大多严重依赖OTA。许多酒店在营销和渠道上求新求变。

38间客房的窝拽是一家电竞酒店，它客群主要是大一、大二新生，所以充分利用新媒体获客+私域营销，省下了OTA渠道费，利润也高了。景咖是一个深耕海南的区域性品牌，它将拍视频的流程简化、制式化，从而快速生成大量视频，加上大量的抖音矩阵，有效截获线上流量，提高入住率。

手握流量绝活，和房东洽谈时也更有筹码。

4、细分定位改变

上文提及的窝拽，改造前是一个平平无奇的商务酒店，改造时做了重新定位，变身无人电竞酒店，一下子从商旅红海中跳了出来。旧瓶装新酒，如今每天一房难求，投资人后悔当初没多租两层。

5、盈利模式改变

“老破小”改造的先行者，已经不限于给自己改了，开始帮别人改造了。他们利用自己积累的改造经验和核心团队，对外输出酒店改造咨询、筹建服务。相当于当大家都去淘金的时候，为其提供淘金工具。

在为别人服务的过程中，发现“潜力股”，通过技术入股、融资服务等方式，用更轻的投入、更快的速度进行扩张。

我在各地都见过这类型的公司，他们规模不等，有的十来家店，在本地颇有名气。有的已经有几十家店，变身为专业的投资公司+运营公司，利用首店效应、旗舰店标杆效应，开启品牌创建之旅，与大酒店连锁品牌进行错位竞争（捡大品牌看不上的“小项目”）。

写在最后

今天的“老破小”改造，犹如美猴王一样 72 变了。如果你还用“猿猴”的思维，停留在拿出所有积蓄去盘一个小店。没有评估意识，没有定位能力，用粗放式、试错式的思维做改造。然后像夫妻店一样——自己又当前台，又当保洁，又当销售，想着能省则省，那么，留给你的生存空间已经非常小了。