酒店装修选施工方有可能踩到滴“坑”

锐菱小虎子 阅读:340 2022-02-14 07:18:28 评论:0

酒店投资,装修是大头,坑也最多,身为投资人,在选择施工方时,是踩到屎了,还是踩到了狗屎运? 

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前两天和朋友去看了一个“烂尾”酒店。

这个店开业半年就转让,不到一年,价格从2000万跌到1200万,还是没人接盘。

朋友摇头:“这个店问题挺大,不好转”

他是Top5酒店集团的大区总,从事开发10余年,听他如此断言,我顿生好奇。

他解释说:“这店装修时我曾来过一次,当时满地都是烟头,我就料到这个店好不了”

我有些诧异:“烟头和烂尾有什么关系?”

他正色道:“抽烟是工地大忌,连烟头都管控不了,说明这个项目的管控烂透了,你能看到的明面都这么糟糕,你看不到的那些暗处,像隐蔽工程/内部构造等,指不定乱成什么样呢!”

果如他所料,这个酒店装修了11个月,仓皇开业,只有30%的客房能开门迎客,剩下70%漏水严重,根本进不了人。

施工方一看没法收场,尾款也不要了,直接甩手走人。投资人只好另找施工队维修,但隐蔽工程维修耗时耗钱,那点尾款根本覆盖不了维修费用……况且,岂止漏水问题,整个酒店就像个筛子,到处都是洞,多到女娲娘娘也补不了。


为什么会造成这么严重的装修事故?


因为当时投资人轻信“朋友”,选了一家“野战队”——一没资质,二没经验,不断转包分包,最终工期一拖再拖,质量一塌糊涂,项目完全失控。

装修,是酒店投资前期最烧钱的环节,也是挑战最多的关卡。

装修做不好,工期不断拉长,质量无从保障,工地变成了黑洞,不断吞噬掉酒店未来的利润。

更致命的是,酒店正式运营后,那些客诉最多的问题,像噪音/串味/网络等问题,都源起于装修质量不行,装修做不好,会给后续经营埋下定时炸弹。

装修还有“滞后性”——往往要等到签约打款干活后,投资人才发现自己选的这个施工方有多不靠谱,然而这时候,已是躺在手术台的病人,肚皮都划开了,也只能眼一闭心一横,祈求蒙古大夫多切肉也认了,求刀下留条小命。


今天咱们就来扒扒选施工方时常踩的坑。帮助投资人在“选对象”时就能火眼鉴渣


坑一

1、施工方缺乏同品牌酒店装修经验


这个坑,一旦踩中,就只有一个出路:拿钱垫脚爬出坑。

投资人务必引以为戒!

要知道,鲁菜师傅再牛,也未必能做好川菜。即使同为经济型酒店,城市便捷、如家和汉庭的施工标准也是迥异。施工方如果没做过同品牌的装修经验,只能每天追着问:

“窗户要三玻还是两玻?”

“隔墙完成面是180还是210?”

“空调暖管是要镀锌钢管还是PVC?”


可问题是,投资人又哪懂这些呢?


虽然品牌方会派项目经理来指导,可这些项目经理一个人管了十几个项目,谁有空像度娘一样一条一条回答你呢?

各家酒店设计都在不断迭代,工艺也有变化,如果你的酒店是汉庭的3.5,那最好是找装修过3.5版的施工方。

施工方摸索着干,试错成本还是投资人担着。

避坑指南//如何辨别施工方是不是真做过?

去他做过的项目实地考察

去他做过的项目实地考察

去他做过的项目实地考察


重要的事说三遍!


不只是走马观花遛一圈,实实在在住一晚,感受一下他们的施工质量:


洗澡:看水龙头能否10秒出热水,看洗澡水是否时凉时热,地漏是否顺畅?卫生间是否有异味

睡觉:看房间安静吗?墙壁隔音如何?房门隔音如何?窗户隔音如何?

娱乐:看网速如何?看电视信号如何?


从这些就能到推出他家隐蔽工程/强弱电工程/消防工程/装饰等,具体活干得如何。


需要注意的是,施工方有可能给你假的案例,比如明明自己只负责一个分项工程,却说成是整包,甚至把朋友做的项目说成自己的。你可以用提问的方式初步排查,问问他的项目经理:隐蔽验收的标准是什么?卫生间防水有哪几步?配电箱如何明装暗藏?看他能否准确回答。


坑二 

2、项目经理缺乏项目管理能力


项目经理是装修工程的主将,兵熊熊一个,将熊熊一窝。不幸踩中这个坑,能把投资人和施工方自己都累吐血——时间都耗费在无效沟通上,钱也砸在过程管理失序上。

现在好的项目经理奇缺,小的施工方挖不到墙角,猴子也权当大王用。投资人一定擦亮眼看项目经理:

一是看证,有相关执业资格证吗?(如建造师证、监理证、品牌方出具的项目经理证等)

二是看人,看他的思维模式和行事风格,倒推其专业性


最怕是遇到这类项目经理:

遇到问题,他先是反问:“你说怎么办?”然后把决定权交给你:“你说得都对,我听你的”、

表面配合度高,实则是“免责声明”高高挂起——这可都是甲方你自己说的哈,出了事儿你可别找我……


合格的项目经理应该是这样的?


关于消防楼梯的处理方法,按我们此前的经验,现在两个方案可以考虑:

方案一:从办公区的走廊穿过。好处是不占用房间,但这个方案工程量较大,因消防通道要保证1.1米,现有走廊宽度不够,需要将这一侧的隔墙往房里里挪,这些墙是承重墙,拆挪后会影响对建筑稳定和安全,而且和房东的沟通难度较难。

方案二:从这两个房间里穿过。好处是路径短,工程量小,但会损失两间客房……这两个方案的造价和工期分别是~~~~我建议选择方案二

合格的项目经理,凡有建议,必有原因,凡有方案,必有对比。

投资人选施工方,选的是对方的专业能力,而不是配合态度。

找得不是“应声虫”,而是“主事人”,是能在装修这个事上,独挡一面,能把事做成的人。

你的项目经理是哪种人?

避坑指南//如何评估项目经理管理能力?

看他之前做的项目管理文档,例如工程管理甘特图、工作SOP等,看他的目标制定是否符合SMART原则,他的执行安排是否符合PDCA原则^

要知道,项目经理不是李逵式的工头儿,靠吼和骂管理工人。

他是宋江,必须具备综合的项目管理能力,能以目标为导向,统筹调配资源,保证目标有序完成。


坑三 

3、跳过招投标直接内定一家


新手投资人,特别容易迷信“熟人”

最要命的一种是,这个“熟”,不是“熟在专业”,而是“熟在情面”。

直接内定,很可能带来以下隐患:

1-忽略前期证照资质审核:拿消防工程来说,竣工后是要验收的。施工方必须具备相关硬性资质,通俗点说就是,他家出的图纸,得有能力盖章。少了这个章,将来消防就没法过审。

2-施工方漫天要价:招投标时多家竞争,施工方就会自觉走给公司报价的“清单式报价”,自行压价或缩减收费比例,比如有些施工方可以直接自己砍掉管理费,或压缩到2%以下,以控制总价。


但如果直接定下一家,他为何要自己砍自己?

是他傻,还是你天真?

缺乏竞争对手制衡,“稳操胜券”的施工方往往会按“定额式”报价,比如管理费,国家标准是5%,他才不管这个酒店不过是个苍蝇腿大的项目,直接顶格按5%报……


避坑指南//如何避免被“杀熟”?

流程不能省,哪怕几十间的小体量项目,哪怕是十几万的单项工程,例如窗户安装、拆除工程、加固工程等,也要货比三家,综合评估。

另外,谨慎将工程包给亲戚(除非亲戚本身就是优质对口施工方)很多单体酒店/小投资人喜欢用亲戚,但亲戚往往意味着管理难度更大,监理不好审验,埋下日后维修纠纷的坑。


坑四 

4、报价单成注水肉


这个坑,是实实在在直接割肉了。

“注水肉”式报价单,主要藏着三类大坑:

模糊报价,品牌/规格/工艺等语焉不详

故意漏项,低价中标,后续再增项加钱

拆分项目,将一道工序拆开反复收费


模糊报价,说的就是这种:


这个表截取自某家施工方报价单中“机电”项,这个报价单看单价有用吗?

没什么用~~~

因为他一未注明品牌、二未注明规格、三未注明工艺、四未注明工程量,这个单价没有任何参考意义:

拿开关来说,用德力西牌和苏菡牌,价格能一样吗?

即使同一品牌的铜管,26的、51的和72的铜管,规格不同,价格能一样吗?即使同一品牌,同一规格的瓷砖,一个湿贴,一个薄贴,工艺不同,辅料不同,价格能一样吗?

即使同一品牌,同一规格,同一工艺,验收标准不同,价格能一样吗?

施工方出具的报价单太笼统,要么因为不专业,要么蓄意留一手,等你上了贼船再宰。

故意漏项也是无良施工方常挖的坑。

为了有价格优势,施工方故意“漏项”,先中标再说。

比如,报价单里不写某项,等到施工至该环节了,工长一个电话打过来:

“你这里不行呀,得做xxxx,如果不做会xxxx,将来出了事我可不管”

听着如此吓人,新手投资人焉敢不从?

在和施工方谈判时,可以考虑锁死投资总额,多出的由施工方承担,就可以有效倒逼施工方自己穷尽列全项目,避免后面要挟式增项。

实在不行,也要限定增项比例。


投资人要了解什么是“增项”——它只是两种不同工艺的选择,而非必要工序的“遗漏”。


举个例子,如果施工方抹墙时才通知你:

“你家砖墙质量不行,如果不挂网,以后容易开裂……你得加钱买钢丝网和固定钉,还得加人工费,墙体抹灰的时间也得往后拖……”

那这个施工方大概率是故意漏项,因为新老墙体搭界挂网、打钉本就是不能省,是可以预料的必须项。

重复收费也是某些施工方惯用的伎俩。比如:

避坑指南//如何挤出报价单的水分?


你需要一个好监理:

对现场了如指掌,对每一套工序的流程,每一间房的工程量都心里门清;

对市场行情精通,烂熟每一种品牌每一种材料的造价和价格变化;

不只是专业过关,还要人品硬实,不会和施工方沆瀣一气。


好的监理,比好的施工方还难找,如果有幸遇到专业硬气、为人硬气、敬业硬气的硬核式监理,请一定要尊重厚待他们,因为守工地上真的太苦了——夏有蚊虫肆虐,冬有酷寒相逼,像我们的一个工地,立冬时还没装完窗户,而我们的监理总监,每天七点准时到工地,全月无休焊死在工地上,这样认真负责的人,实在是投资人最大的底气。


坑五

5、不看实际施工质量直接签约


有的施工方嘴上功夫十级,漂亮话十分动听,可手上功夫只有三级,三脚猫水平。

是骡子是马,拉出来做个样板间就都知道了。

在选择物业时,是“选择”大于一切;

在装修物业时,是“细节”大于一切。


这里的正规做法是打胶-填实-套盖。


打胶环节看似“小事”,漏掉后很容易从这里反味儿,就变成严重影响顾客入住体验的“大事”。

避坑指南//如何选出真正活好的施工方?

对比!找三家施工方同步做样板间,待样板间完工后,

与品牌方一起验收,对比实际效果,综合权衡工期和价格,最终敲定一家。


写在最后:

酒店装修一直是酒店投资的大关卡,设计师的图纸能否真正实现,客户的体验能否真正兑现,投资人的利益能否真现保障,都与装修息息相关。


装修问题无外乎事出两点:


施工方不行,投资人不懂


前者,希望你能通过这个防坑清单逐一排查,而后者,则只能是投资人加强学习,快速增加自己的专业储备,扩展自己的认知边界——讲真,乙方如果发现你什么都不懂,他是会怠慢你的。

很多人踩过坑后无奈调侃:

我就当交学费了……


与其事后交巨额“学费”赚个窝囊,不如先交学费提前学个明白。


未来的酒店市场进入精细化运营时代,十年前那种随便盘个物业装修一下,就能来钱的“好时候”已经一去不返了。

合格的投资人,一定是一个好的产品经理。

设计环节,是创意产品的过程;

而装修环节,正是产品打磨成型的过程。

一个无法把控自己产品的投资人,本身就是投资最大的坑。 

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