全面认识物业服务酬金制管理

第一部分  物业服务酬金制管理（提纲）

一、概念（含义）

①业主——房屋所有权人（主体人）

②物业——建筑物区辖范围内的建筑物，构筑物及配套设施设备，场地（主体物）

③物业管理——对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和维护相关区域内环境卫生和秩序的活动（主体活动）

④物业管理企业——具有相应资质，按法定程序以合同形式接受委托实施物业服务管理的企业组织（执行组织）

二、物业服务酬金制管理

①业主在建筑物区分权的范围内，实施自治共管的管理方式

②依据：

a.政策依据—十八大决议和政府工作报告中明示基层居民实施自治(业主是居民，是具有房屋产权的居民)

b.法规依据——物权法：主席令六十二号第三十九条第七十条

物业管理条例：国务院令504号第三十五条第五十五条

发改委（2003——1864号文件——第九条第十二条第十三条）

高院（法释2009——7号）业主在物业管理活动中享有权利承担义务

③特点：

a.业主支付的物业费用归业主所有，支出不足或结余由业主共同承担或享有

b.小区范围内的公共收益归业主所有，同时承担收益成本费用支出

c.业主委托物业企业实施物业管理的执行职能，并以合同形式按固定的金额或比例支付管理酬金

④主要内容：

“一”个前提：召开业主大会（形成决议：在议事规则和管理规约中予以明确并授权业主委员会实施）

“二”个关键是：签订物业服务酬金制管理合同，开设（代管）共管银行账户

“三”个机制：

a.引入社会第三方监理评估机制（委托专业人员实施专业监理，体现公示、公平）

b.监理物业管理全过程动态透明机制：摘要月入户，照片月公示，监理评估有标准，公示报告量据化

c.落实业主共同管理的参与机制：委员专业分工，组建工作小组实施对口专项负责，满意度调查制度化，调查结果公示，针对建议、举报、执行登记、反馈、归档程序限时处理、解决

“四”项措施：

对物业企业项目经理有“一票”更换建议权

对共管账户的银行支票采用“双章”背书

对涉外合同实施“三章”管理（业委会、物企、合同乙方）

“五”个基本制度：

1.共管账户管理制度

2.收入支出管理制度

3.酬金管理制度

4.公共收益管理制度

5.涉外合同管理制度

制定合同的基本要求为：明确范围、内容、标准、规定执行的时限、程序、反馈、落实职责分工及监管、公示归档

三、实施物业服务酬金制管理的意义

①落实业主共同管理，推进基层居民自治

②是社区治理的创新探索重要点

社区治理路线图设计：

成立业主大会——实施酬金制管理——引入第三方监理——

（以人为本）   （讲究改革发展科学性）

两位三方和谐共建——

（坚持统筹兼顾可持续性发展）

注：业主委员会、居民委员会、物业管理企业、两委三方

③从源头上解决小区物业管理矛盾

四、试点

1、三年来共推广实施了14个小区：

a .其中有住宅区、公寓区、商业写字楼区、混合型区、老旧小区；

b.小区建筑面积：5万㎡～38万㎡不等，目前坚持成功4个，待发展完善了3个小区，建立开展2个小区，失败5个小区。

2、14个小区有9个小区：

① 物业费收缴率从平均44%上升到平均92%；

② 物业费标准：没有一个小区上升调整；

③ 物业总费用：有7个小区比原来包干制节省了17%以上，有2个小区比原来包干制节省了5%；

④ 9个小区中在改制前公共收益全部是零，改制后均有了公共收益结余吗，最多的小区达400万元/年，至少达数十万元；

⑤ 9个小区中有两个小区实现了免征物业营业税，其中长河湾2012年免95万元，2013年免98万元，soho西区2013年免税92万元；

⑥ 9个小区中改之前，无一例外，都存在物业矛盾上访，内争问题区。改制后，无一上访、群访、大字报、内争事件发生、社会治安发案率控制在0.5% 以下；

⑦ 9 个小区中，有两个小区的物业企业实现了物业企业达标升级；

⑧ 9个小区中经3次/年满意度调查、满意度90%以上的4个小区，85%——89% 2个小区，80%——85%3个以上。