机电设计管理“去冗从简”
随着竞争的激烈，商业投资和运营成本的压力也越来越大，机电无论从建安成本和运营成本都分别约占总成本、运营成本的1/3左右，如何在满足顾问购物环境和租户招商条件下，如何从设计角度降低机电投资成本，杜绝无效投资；如何通过设计降低物业设备管理成本,减少能耗，帮助物业进行节能管理。这些都是我们设计师应重点考虑的问题。
今天从“去冗从简”角度讲讲机电成本管控及优化设计。“去冗从简”有两层含义，一方面指系统要追求简单可靠，不应雍杂，如IBMS集成度越高可能会带来更多的施工调试、运营的问题，有些时候简单反而更好；另一方面指的是从成本角度控制到位，使系统功能与实际需求恰配，不冗余。
下面从具体案例角度阐述此方面的相关思考及心得。
#1“大马拉小车”问题：
我们从运营统计中会发现很多商业项目装机容量偏大的问题，就是我们常说的“大马拉小车”问题还普遍存在，如变压器负载率不足50%，制冷主机前期容量计算及设备配置不合理，部分设备长期闲置或低效运行等。
跟租户谈判中租户用电需求往往高于设计需求，特别是餐饮店铺，这种“虚胖”的需求多了自然就影响到了干线和变压器的计算。
因此有人提出130VA/m2（总装机容量减去车库用电量后除以商业面积）的设计指标偏小，要提高装机密度。我们会看到有些商业项目变压器装机容量会选到150VA/m2以上，而实际运营指标如何呢？
如下是某商业项目高峰时期各变压器的负载率的统计情况：
实际运营指标变压器的装机容量普遍偏低，我们分析负载率低的原因主要有如下几个原因：
实际餐饮占比远低于规划设计阶段的35%。实际开业率未达到100%；
客流量对变压器负载率的影响较大，客流较大的项目在平时周末时变压器负载率较高，相对于客流中/小的项目，对变压器负载率约有10%的影响。若在节假日（如5.1/10.1等非周末节假日），对负载率的影响会更大；
部分用电设备开启/使用率低。物业为控制能耗，对项目内不太影响效果的设备开启率较低（如：地库送排风机，商场新风机等）；空调末端设备实际运行中均未达到工频运行，均在较低频率下运行等。这一块对变压器负载率的影响约2%~3%。
充电桩的使用率低。以上项目可见充电桩几乎均未使用，大部分项目充电桩数量均在10个以下，对比规划设计阶段车位数10%左右的预留，该部分充电桩预留容量对变压器负载率的影响约2%~3%；
根据规范要求，变压器的负载率≤85%。
变压器所带负荷不平衡性的影响约10%；为了适应商业未来用电的变化及调整，变压器装机有10%左右的预留容量。
从运营角度我们认为餐饮比例不高于35%（电餐不高于60%）的情况下，130VA/m2设计指标可满足需求（充电桩比例增加或快充占比增加另行计算）。
如下是某项目的冷机运行情况，从中我们看出运营指标也远远低于设计指标。
我们从设计角度进行了反思，主要存在如下几个问题：
照明及设备等内热负荷取值问题；
商场人员密度取值问题；
各空调区域的同时使用系数取值问题；
商场尚未满租，实际客流偏低。
因此我们需要重新定义设计参数，关注人员密度等设计指标，从中总结出合适的设计指标，避免“大马拉小车”问题的发生，避免增加无效投资和设备闲置。
我们要控制住各系统的“源头”，让其合身、适配，过大过小都不好。
#2品质的再思考：
降本不是降低品质，但品质也不等同于高端的配置，如同可口的饭菜并不都是采用高端的食材。
某些商业采用了四管制、加湿系统等，自然有它的好处，但是否真正“合身”，是否真的需要？就需要研讨了，我们要结合项目特点量身打造，不能一味的照搬照抄，不是一味采用配置高的系统。因篇幅所限就不展开讨论了，诸君可自己理会和分析。
#3技术的进步反思：
技术是不断进步的，技术的应用也需与时调整，不能一成不变，需要深入思考，不断在实践中琢磨探索、调整并应用。
案例1：
商业项目AHU/PAU每台机组的初、中效常规做法均会设压差传感器，从而判断过滤器的脏堵情况决定更换、清洗维护等，从技术层次这并无问题，但细细思考是否每台设备均需设置呢？
我们不妨从物业运营角度看看，物业基本是根据过滤器的脏堵频率定期更换、清洗的，不会只针对一台设备去更换初效、清洗中效，实际上因机组处于的环境基本相同，初中效的脏堵情况基本会一致，那么还有必要每台机组均需做检测呢?是否可以不同楼层适当选择典型区域的1~2台即可呢?
案例2：
目前某些商业采用WIFI室内定位代替传统的视频客流分析统计系统，那实际应用情况如何呢？是否与设计师初衷一致呢？如下是某地产运商业项目其实际运营情况统计：
从标准我们可以看出WIFI在线人数占比最高只有5.56%，且上网群 体多为店铺员工、第三方驻场外包人员，而WiFi系统的顾客利用率预计低于3%。一个10万平方的商业项目此系统预估在90~100万左右。所以我们还有必要设计此系统吗？那它做客流统计是否有必要呢？
#4施工做法的探讨：
设计中我们往往忽略施工做法的成本管控，可能更多的是采用常规做法的心态，没有细致考虑其成本造价的差异。如防排烟风管耐火极限保证措施等。
现举另一案例如下：
某项目根据集团要求保温及防结露保护层做法：采用B1级阻燃橡塑泡棉，保护层采用玻璃布缠绕，外刷二道防火漆。进一步查找《16S401 管道和设备保温、防结露及电伴热》图集，对保温及防结露管道保护层做法的要求如下：图片
从中我们可以看出保护层用于需要保护的绝热层或防潮层的外表面，使其不受损坏、或者由于其美观需要而设置，不会受到损坏的保温、防潮层表面，可不设保护层。
以此标准化做法成本高、施工繁琐，从既满足功能需求和成本角度考虑，取消给排水及消防水保温及防结露管道保护层做法，即取消“保护层采用玻璃布缠绕，外刷二道防火漆“的做法。从而项目优化了近百万的成本。
#5交付标准的探讨：
如下结合一个具体案例，介绍在租户谈判中如何进退有度，既满足租户需求又不浪费无效成本投资。某快销品牌租户条件要求如下：
1、设置独立空调，原设计风机盘管+新风系统，需增加管井及主机位置；
2、配电总需求容量460kva（182w/㎡），超原设计标准（120 w/㎡）；空调负荷明显偏高（92w/㎡），需增加容量。
5.1、问题具体分析如下：
1、因前期设计整个大楼并没考虑分体空调，租户到屋面主机的路由较困难。
2、所提空调负荷偏大，我部要求其提供类似店铺的空调配置，该品牌所提主机选型。经核实所选RUXYQ42AB主机设备功率为36.7kw，总设备容量为4X36.7=146.8kw，远低于所提的230kva的需求。
5.2、对策及反思:
1、一线品牌基于运营时间和品质的要求会提出设置独立空调的要求，因此我们在前期定位及机电设计预留时需考虑此部分。我们明确提出“首层外铺、地下一层与地铁相通商铺应预留分体空调设置条件”。前期预留到位就避免了后期增加带来的管井、主机位置难找等一系列问题，提高了我们招商谈判、设计的时间。
2、根据所提空调设计图纸，空调负荷为152kw，充分印证了我们设计的合理性。故针对这种情况，我们所提只同意满足其空调负荷要求（注意只是满足空调用电需求，而不是提供230kva的用电量），这样一方面既能满足租户的要求，另一方面也减少了我们的投资。
否则大家纠结于230kv的配置问题，那谈判时间就可能很长或者无结果。因谈判人员不一定是技术人员，并不一定全面了解其设计，设计图纸是最好的说明。当然按照150kw设计存在一定风险，但我们有充分理由冒这个险，即使有问题也很好解决，并且我们收到了20万的回报。
#6设备、材料材料的选择及品牌的定位
随着成本压力的增加，很多项目对材料、设备进行了重新定位和选择，如电气元器件改成了国产。
在这里我只想说明一点，我们不能带着有色眼镜看待产品，随着技术和生产能力的提高，一些国产设备性能也越来越好，其性价比也比较高；而关键的系统设备应重视品质，不能盲目降低标准，如隔油池设备，否则会代理运营的麻烦。
因此降本的同时要谨慎评估效果，是否可以满足物业及运营后期的使用需求，不能因前期设计降本导致后期运营成本的提升。要保证客户满意度及体验感，不能优化客户敏感点高的部分，降低设计品质。
“去冗化简”需要精细的设计管理，需要从实践总不断总结提升，需要突破传统思维和固定思维，需要我们认真的思考、定义我们的产品。希望此文对大家在设计管控中有所帮助，能够把机电系统管控到位，与建筑定位更匹配，更合身。
