机电人如何管控商业综合体项目

本文选自机电人脉原创的《地产机电咨询》杂志“总有话说”栏目，本次收访人为星创置业设计中心副总工——朱峻。采访内容有关商业综合体项目全程管控，涉及到专业配合、屋面排布等等方面，干货满满，一定不容错过！

小编（以下简称编）：很荣幸朱总接受本期《地产机电咨询》杂志的专访，朱总应该是在我们机电人脉甲方服务群内，请问朱总还记得是怎么知道我们这个群并决定加入的？

朱峻（以下简称朱）：机电人脉甲方服务群在做甲方业内有一定名气哦，我是在我们部门的同事的邀请后加群的，他们也是其它甲方朋友推荐加入的，加入群很长时间了，我们部门很多人都在群里，只是平时忙于工作参与讨论的少，但他们一直关注群里的每天讨论内容动态，感叹收获颇丰。

朱：帮助作用当然有而且很大，作为甲方机电专业技术管理人员，要求知道机电涵盖的各专业挺多的，每个专业又细分很多专业，我们不可能对每个专业了解很深，说到最大帮助就是群里经常会讨论很多你平时关注很少或你了解只是皮毛的内容，鉴于我们有一定的理论和理解力，群里讨论的信息将会转化成为你自己的知识而且印象深刻。我们每个人是不是都有这样感受，书上看过的知识过几天不接触就淡忘了，但是工作中遇到的问题，与同事讨论研究的问题却印象深刻甚至终身不忘。对群管理的建议我觉得可以学习我在的另一群，专门讨论消防技术问题的群，他们群安排每天的群值日生，负责记录并汇总群里讨论的结论性内容，并上传群文件。我截几个图，群里也经常上传跟消防相关的政策性他通知、文件，人经常不断地总结、对个人的帮助才最大。

编：之前也拜读过您发表在机电人脉公众号上的文章《某商业综合体参建心得》，谈到了从工程筹建、工程过程管理、工程运营以及物管配合，非常全面的项目管控思路，那您一定参与过这种综合体项目的全过程管控，也在过程中积累了不少经验，您能不能具体谈一下，您在项目管控中吃过哪些亏，哪些是可以通过前期管控避免的，哪些是机电管控过程中必须守住的底线呢？
朱：购物中心从筹建到开业运营经历过的人都应该有一个共同的感受，它就是经常发生“变”，大多专业也是迎合这个“变”的需求在不断修正和调整自己的专业，主要是建筑和机电专业多点，结构专业变的覆盖面和量稍微较少点；这个变的因几乎都是招商，它是老大，没有招商什么都是“零”，购物中心是重资产的投资，收益主要靠日后的租金收入，即资产贷款，银行也是根据租金收益情况而放贷，购物中心不像住宅项目变现能力强，变几乎都是招商说的算，我经历的项目吃的亏我个人认为主要还是不懂购物中心，不了解从设计、招投标、工程建设、招商及运营全流程各阶段之间的“购物中心存在的游戏规则”，了解了这些规则后就知道哪里需要提前注意、有哪些处理预案；我经历的项目设计前期商管公司介入的很少，基本按照设计师的经验及想法设计，依据这个“理想的图纸”进行招采、工程建设，到了商管招商启动及深入介入后提出各种需求的“变”导致一系列导致的连锁反应，重大变更后政府重新报批、重新招采、现场改造（包含结构改造加固等），最难就是经历GB50016-2014新版防火规范实行（建规和高规合并），存在很多无法满足新规要求，跟消防审图沟通博弈了很久，采用非常规方式处理通过报批，在后期开业前自顾自身工程建设、忽视要求商管对商户装修严格把控，验收提出大量不合格装修材料需要拆除整改，商户以施工之前不提出不合要求而整改抵触情绪大；再有就是部分业态的调整，二次报批、现场改造等这些都是只花钱和花时间改造的问题，大大小小的各类“亏”主要是我们“不懂购物中心”我的参建心得文章是建立在不懂购物中心的前提才有的，一个购物中心全过程各阶段需要很好策划，只有各阶段”顺“整体才能顺；不像我经历项目一路困难，每个阶段都是消防救援员一样；万达广场为何从拿地到开业只要18个月，就是因为每个阶段都策划好的，按照要求“just do it ”就可以了，看过万达集团内部的各类标准，如设计阶段的设计任务书、招采阶段的商业建造标准、工程建设阶段的各类建筑做法和工程实施标准、运营阶段各类持有物业运行和维保标准等等。问到哪些可以前提把控避免，除如万达、华润等有非常详细的商业各类标准和强大的招商能力外，我认为前期可以把控的就是招商提前介入，提前确定购物中心的各楼层业态分布、主力店等品牌提前意向洽谈确定，后期阶段就不会有特别难处理的问题；业态确定了、按照主力店工程条件（主要建筑、结构及机电预留要求）量身定做的设计（对招商来说可能有难度），即使再变可是可控的“变“，机电管控必须守住的底线我觉得至少是符合规范要求、满足机电使用功能及舒适度要求及满足后期商管运营维护保养的基本要求。

编：机电专业在整个地产开发中应该算一个小的专业，但这个小的专业又包含水、电、暖、智能化、燃气等各系统，要很好的实施，离不开与市政、建筑、结构、景观、精装等配合，往往后期很多问题出现在配合不到位，造成错漏碰缺，但对于大型综合体项目来说，又难免出现过程中的龙头专业不断修改，及时机电内部也存在专业间的配合失误，那您从这些项目的管控经验上看，如何能做到配合的极致？
朱：机电专业这几年购物中心各地产公司已经越来越重视，对机电专业重要性是毋庸置疑的，打个比方如果结构专业比喻为人的骨骼、建筑比喻为人的皮肤、内外装比喻为人的衣服，那机电专业却是人最重要的神经（电气）、血液（给排水）、大脑（各主控设备及机房），没有机电系统的支撑，再好看、再完美的“人”只是一个没有生命的雕像；以往设计院及甲方在建筑方案阶段机电专业参与深度很浅的、机房设备房位置几乎都是建筑很随意的选定选择及设在没有使用价值的空间位置，在这样前因下，后期施工图阶段机电往往出现很多排布不便、设备房难用，只能硬着头皮再配合各种各样“非常规苦思冥想的极致绝招”等方案解决问题，再想提资建筑调整，建筑专业好不容易满足各项经济指标要求，再想有大的调整几乎不可能，甚至建筑甚至急和骂人的；如何做到配合极致，我认为甲方机电管理部门及机电负责人要主动让机电变被动为主动，主动把我们的需求提前抛出，把我们的要求提前植入到建筑做方案阶段考虑的因素中；比如购物中心建筑屋顶利用做文章，建筑在排布建筑平面空间时，先把屋面机电需要空调冷却塔面积、各主力店（如电影院、超市）需要的空调外机面积、餐饮油烟设备面积、消防排烟风机面积等先预备好，及初步位置定好后再全盘统筹考虑、地下室空间也是一样，有哪些面积大的需要设置的设备用房（如制冷机房、换热机房、锅炉房、设备专业配电房、公共配电房、主力店配电房等）提前提资，建筑专业一般不是非常了解机电专业需要多少哪些种类的设备房及每个设备房比较合理的面积；同时机电专业人员也学习和了解市场知名品牌各机电工程条件要求，比如洋快餐供电至少250KW/店，很多需要独立隔油池；火锅类业态用电指标（约400W/m2）和制冷冷指标（约450w/m2）都很大、有的品牌设地排风排烟井道面积要求达等等，提前提资商管提供业态分布及餐饮比例使自己变被动为主动；变被动为主动的布局后能减少很多机电问题的发生，后期龙头专业需要调整被动性也不会那么强，机电内部的配合失误也会降低很多。配合的积极最高境界就是与其他专业的关系做到是“知己知彼”，这要求虽然有难度，但是我觉得还是要有这个意识；我们不能老是担任“消防员“的角色，机电专业经常出现问题后兜底、救火的角色，我们一般都很高尚，虽然自己很苦，还是最大限度满足他人的；有了变主动的意识后会衍生很多避免问题发生的方法，如借助BIM技术解决机电内部综合管线错漏碰缺问题、装修二次机电介入让吊顶综合天花排布符合规范及兼顾美观要求；利用外援（如机电顾问公司、优化公司）提前暴露问题及提出解决问题的预案，同时也是让外援单位与设计院形成一个“矛”与“盾”的关系。

编：从您的管控经验看，对于综合体项目机电在前期方案阶段的配合，各阶段机电应该做什么？做到什么深度？在机电配合建筑提资的过程中，如何避免反复落位配合？
朱：机电在前期方案阶段配合，各阶段机电还是变被动为主动，让我们机电专业在其他专业眼中变得不是那么神秘，我们的详细诉求提前让方案阶段知晓，同时我们要参与方案阶段过程，也会收获建筑方案阶段建筑专业他们的设计方法、要求及指标参数实现方法等，方案阶段做到什么程度，基本上需要满足施工图设计需要的提资落实到位，切忌漏项，购物中心需要个的各类设备房种类很多（水暖电各专业机房），需要设置的位置也很多（地下、低上、屋面等）同时参与各位置的选择及各专业的试算；购物中心的机电配合反复落位配合经常出现在迎合招商的需求，业态的调整及空间布局的划分（分铺或合铺）机电都要跟着变，这一点一定要求让招商提前介入，提前规划处业态的分布、业态占比等，不能什么都是由着招商牵着走；厨房不靠外墙的商铺是不能设同燃气的餐饮的，零售业态按4000平划防火分区的，后期绝对不能有餐饮，不是什么地方都能做儿童业态的，变被动为主动，让商管招商知晓一定的工程知识，从源头决绝问题的发生。

编：有些项目中我们会遇到你们开发商或者建筑方案要利用屋面做二次开发，如咖啡吧、婚礼草坪等，导致机电屋面排布非常困难，也听说您在屋面利用与机电配合上做了大量的调研，您能不能分享一下您的调研心得？
朱：我们印象中的购物中心屋顶除了物业管理人员是不允许进人的，但这几年发现各地产商绞尽脑汁在继中庭、停车场、室外广场等公共空间开发利用后，都逐渐将目光聚焦到屋顶这片新“土地”上并都想抢占先机；结合如今年轻人“网红打卡”心态及忽如一夜春风来的夜经济“潮”起来，屋顶主题餐厅、屋顶运动场、屋顶游乐等屋顶吸引了消费者去体验、尝鲜；我们今年9月份刚拿了一块商业综合体项目；为赶这个潮流我们也将在屋顶大展拳脚，在屋顶设置餐饮、娱乐、运动，我们拟升级屋顶为24小时不夜城、微旅游地，通过对屋顶已有利用的项目如上海七宝万科、上海世纪汇广场、L+MALL、上海爱情海等等，设计的很好；经营很好的项目除了西安大悦城，很少。能否经营好我们不专业不就随便谈论，屋顶利用设计最大“敌人”就是各类如冷却塔、消防排烟风机、正压风机、餐饮排油烟风机、主力店独立VRV机组等等机电设备了，我们调研的大多项目都是在现有已有存在机电设备进行二次装饰美化处理，弱化机电设备对顾客消费人群的视线的干扰；只有在建筑方案阶段全面统筹机电设备位置巧妙设置及建筑整体美观考虑的前提下才能确保机电设备满足自身安全运行要求又不影响屋面利用空间设计，我推荐两个考察的处理很好的项目，一个是上海爱琴海、一个是西安大悦城；这两个项目我们去屋顶后几乎发现不到屋顶的机电设备，感觉“机电设备”是不存在的（他们可不是牺牲容积率做设备夹层处理的），仔细研究才得知建筑做了很大的文章，举两个他们的处理方式时间，有限不能展开说；一种是大的机电设备如冷却塔是建筑在屋顶做退台降板处理，设备在我们的视线之下，第二种设置屋顶商铺屋顶上因它在人的视线之上，我们也感觉不到它的存在；屋面利用与机电设备的配合，我总结就是“提前策划”。

编：您这边对您的乙方团队，如设计院、机电顾问有什么期望和建议？
朱：首先甲方必须选择匹配项目的合作单位、对合作单位人员配置严把关；选择一个不匹配的合作单位是谈不上期望和建议的，一个高匹配的合作单位、类似业绩很多的经验很丰富的配置人员的前提下，工作开展会更顺、更轻松点。我们之前因选择了不合适的设计院，我们工作的很累、问题也非常多。现在基本也是学行业标杆同行，制定公司的技术标准、设计要点要求、设计注意事宜，双方本着契约精神要求后工作比较好开展，天下没有免费的午餐，免费的东西也是最贵的东西。