中海物业云服务模式下的设备设施管理

中海物业自2012年以来，利用遍布全国30多个城市、300多个项目、3000余万平米、5万多户客户群体的资源优势，同时利用公司自有的中海楼宇科技公司、中海社区环境工程公司和中海电梯工程公司等专业公司，整合全国优秀的专业管理、技术资源、物料资源，联同地产公司重新构建新的“云服务模式”客户服务体系，并对这个系统中重要的硬件子系统设备设施管理平台进行了着重构建。

 

智能化系统的设计要求
“云服务模式”下的设备设施管理平台，就是以现有小区为基础逐步搭建智能化小区，整合现有设备设施，其基础就是对现有楼盘和后续新建楼盘进行统筹设计和改造，就要根据现有科技和客户需求建立切实可行的智能化小区设计标准，一方面根据老旧小区现有智能化系统的特点，进行改造优化设计；另一方面对新建小区从现有客户群体需求，进行延展性设计。智能化系统工程整体按照高规模、高起点、科学性、先进性和实用性相结合的原则进行统一规划设计。整个智能化系统应具有系统集成化和可扩展性的特点，将各子系统有机地结合起来，组成一套完整的、高科技的智能化系统。各个子系统既能独立完成各自的功能，又能实现部分联动功能，遵循“目标性和需求最大化、标准化、成熟性、可靠性、安全性、实用性、先进性、经济性、开放性、扩展性、人性化、集成性”的原则。
智能化系统设计和实施要最大程度的满足业主的需求，服务于项目各种业务要求和功能要求。选用的设备应符合国际国内通用标准，以便在不同厂家、不同类型的产品之间实现互联；选用技术和产品则应比较成熟，最大限度地满足项目现在和未来发展的需求，确保实用可靠。系统设计中应根据其功能、重要性等分别采用冗余、容错等技术，确保系统的长期稳定运行；对系统主要的信息实行自动备份，以保证系统的异常情况的补救，并设有系统自动恢复机制。此外，智能化系统还应当保证建筑物、建筑环境及其内部设备、系统的安全性，保证人员的安全性，同时还应保证信息与信息流的安全性。
智能化系统在满足可靠性和实用性的前提下，还应从系统集成的观点出发，适应时代发展的特点，采用国际或国内符合技术发展趋势的先进技术，综合考虑建设投资与长期运营费用间的关系，满足性能价格比在各类系统和条件下达到最优，在保证实现系统功能，保证系统先进性、可靠性、扩展性的基础上，尽量降低系统的成本造价，以保证整个投资项目的经济性，获得系统的全面使用价值（TBO）与总拥有成本（TCO）的高性价比。
考虑到随着信息技术的飞速发展，在今后一个相当长时期内仍能满足使用要求，智能化系统的设计还应遵循开放性原则，遵循国际标准、国家标准和通信协议，采用标准化、模块化设计和产品，采用开放的技术与标准，提供符合国际标准的软件、硬件、通信和网络，操作系统和数据库管理系统等诸方面的接口与协议，保证系统互联或扩展时的无障碍和高效率，使智能化系统具备良好的灵活性、兼容性，扩展性和可移植性，便于系统升级、换代。
为便于分步实施，也有利于长远发展，在机房布置设计等方面，应留有可扩展的空间，以适应未来发展的需要。所有的软硬件均应该考虑预留以后扩展时的接口开放性和协议一致性。在设计时考虑项目现在应用以及今后的可能扩展和系统的扩容，充分保护系统的投资；应用软件具备一定的开放性，设置扩展接口；智能化系统的设计、开发将采用分布对象技术和方法，以达到系统的合理性、可扩充性和可维护性。充分考虑项目弱电系统各子系统的集成，以便实现集中管理、监测和分散控制，达到信息共享。智能化系统还应满足操作简便，凡与用户交互的界面均具有汉字显示，不必要求使用者有专业的计算机知识，就能使管理人员方便的使用。
各子系统的功能及要求
1.房屋及设备设施承接查验系统
目的：建立统一的客户服务管理平台，规范和固化业务流程，实现客户服务全过程的管理，实现服务过程信息规范化记录和知识沉淀。
功能：实现内部验房功能；实现入伙接房接产权管理功能；日常诉求管理，如服务请求接待、任务分派、任务处理与监控、客户回访；统计报表分析功能。
通过该系统及时、真实反映服务状态提供的系统支持，可以提高客户诉求的判断、处理、分析的准确程度；通过各类统计报表，为客户服务环节提供真实、有效的数据支撑和评估。
2.智能机房监控系统
目的：通过集成化的系统管理，有效监控设备设施运行情况，及时对故障情况进行处理，同时优化运行人员，提高运行人员处理问题的能力。
功能：实现给排水系统包括供水泵等主要运行参数的监视和故障检测；实现所有二次供水水箱和地下室污水集水井水位的监视；具有对超高、超低水位的自动报警功能；实现变配电子系统包括高低压变配电系统主要运行参数的监视、直流系统运行参数的监视、柴油发电机的主要运行参数实时监视及其故障检测功能等等。
智能机房监控系统主要通过权限分级管理，在监控中心直接采集、监控、处理相关信息；系统中对于各个被监控机房的供电子系统、环境子系统、消防子系统、监视子系统等集中网管和监控的综合系统功能；多种报警手段（声光、手机短信、电话报警、电子邮件、网络信息报警）结合使用，灵活方便，并具备管理功能；支持各种电源监控，连接232或485接口，通过协议转换器转换电源的信息成TCP、UDP/IP信号，进行远程管理；嵌入式网络型监控设备分别安装在机房，与各种传感器、现场电源、空调、摄像机等相连；软件采用B/S或C/S结构和公司根据软件需求自主开发的数据库，集中监控管理软件具有界面友好、快速报警、自动纪录、多级协同浏览，操作简单方便等优点；监控现场通过监控系统的任意报警，可联动视频对准预设好的任意位置，为突发事件提供准确的事实依据。
3.电梯运行智能监控系统
目的：对电梯运行和故障情况进行实时的管控，切实实现对电梯系统的安全管理的目的。
功能：实现电梯主要运行参数的远程监视和故障检测功能；实现人员实时录入巡检及维修记录功能；实现报表统计功能。
为更好地对小区电梯进行管理和控制，中海物业通过与上海三菱电梯公司的战略合作，联合开发相关功能并予以实现。当电梯出现故障，能够第一时间反应给电梯公司本地区服务站的在线管理人员和物业运行监控人员，第一时间就能安排及时处理故障。与此同时，双方公司总部可以通过云端了解各地的电梯故障情况、维修情况和零配件费用情况；日常的巡检由物业人员进行外观和客户基本使用功能的检查，发现故障及时报修。
4.智能物业移动巡检与核查管理系统
目的：改变传统设备设施巡检模式，让设备设施管理能够更直接有效，让设备设施保养切实达到标准统一。
功能：设备设施台账管理功能；设备设施保养计划管理功能、设备设施巡检功能、台账和统计功能。
智能物业移动巡检与核查管理系统由云端设备设施管理系统和设备设施移动巡查终端组成，而云端设备设施系统又由设备设施台账系统和二维码系统组成。通过将各小区设备设施的基本信息、保养周期和保养标准集成到设备设施台账系统，同时生成二维码，二维码统一张贴在各设备设施上。当维修人员巡检设备设施时，通过手持式移动终端扫描二维码可直观地看到该设备设施的相关基本信息和保养情况，并且根据系统提示下次保养的时间，该系统还可以查阅全国范围内相同设备出现的常见故障情况和维修方法。手持式终端还具有拍照和记录功能，在维修人员巡检的同时将现场的情况进行图像文字记录。
5、云端停车场智能管理系统
目的：联合国内知名停车场管理系统设备厂家，共同开发停车场智能管理系统，对中海物业全国各地的停车场系统进行统一管理，从总部到各二级公司再到各管理处，均能实时监控各台停车场设备的运行情况和收费情况。
功能：实现每台停车场管理设备与总部终端数据库联网功能，各小区/项目的停车场数据库数据实时汇总到总部服务器数据库；物业总部和区域公司管理人员可通过权限对数据进行分级管理与操作功能；只有最高权限管理人员方可以登录数据库进行维护，具备完善的财务管理功能，自动形成各种报表；财务表格式能按照公司财务管理部及信息化管理部要求编制。停车场系统符合国家及各省市停车场管理及收费标准。停车收费过程由计算机完成统计和确认，杜绝作弊。同时道闸栏杆具有双重防砸车功能，车辆未完全通过挡车器下方，道闸栏杆将保持其初始状态不会下落。
6.社区云端访客管理系统
目的：加强来访人员的科学管理，有效预防来访人员引发的安全事故。
功能：实现访客人员证件（身份证或其它证件）的登记或图像扫描功能；实现实时取卡时人员拍照功能；实现与人员出入口闸机管理功能；实现统计和报表功能。
为杜绝社会闲杂人员、传销组织进入小区而引发的安全事故。如何改变人工管理产生的登记不完善，字迹潦草，不易辨认，且难以长时间保存，身份仿冒，安保人员无法核实访客证件和登记信息的真实性等一系列无法解决的管理漏洞。智能化系统将小区或大楼业主的基本信息，以可识别的图像为主，进行集成为基础数据，结合人行道闸硬件系统，当刷卡进入时进行头像拍照。同时和内置数据对比，从而规范人员进出管理，将不明的人员杜绝在外，防范不法分子进入大楼或小区进行袭击等恶性案件的发生。
综上所述，中海物业正力图通过云端智能管理系统强大的数据分析能力和智能监控预警能力，不断提高现场技术人员的解决问题的能力，优化管理人员的管控效率和准确性，同时有利于节约人力与财力，实现资源更高效的配置与耗用，最终实现物业的保值与增值。
“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，共用设备设施的管理要求随着科技的发展永无止境，但不变的是一个负责任的企业勇于探索服务最高境界的真诚，中海物业将不断与同行分享和交流学习，籍此让业主得到最合适的服务体验和让企业得到良好的转型升级。