物业多种经营的三大“忽悠”

社区经济这张大饼，眼前的那块就叫多种经营，简称多经。权威机构根据物业企业自己提供的多经数据，多经收入占物业企业总收入的比例已经达到20%左右，听说有的企业多经利润占总利润的比例更是高达40%左右，这是一个阳光灿烂的数据。

物业管理企业的法定收入，是建立在物业管理的基础上的，社区的住宅和车位就属于物业管理范畴，所以法定的收入就是物业管理费和车位管理费，这是物业管理企业的单种经营收入，那这多种经营收入又有几多呢？

第一多是移花接木多。

物业管理收费中，车位管理费是法定主营业务收入之一，由于车位属性比较复杂，有产权车位、人防车位、临停车位等，这些车位在规划设计当中是明确了的，也应当依法向使用人收取车位管理费，此部分不应算作多经收入，而实际过程中存在物业公司利用停车位收取车位使用费、占位费（非停车使用）、多次临停费，甚至侵占公共通道、绿地停车收费等，不少物业公司出于不同目的，通通归入多经收入，增厚了多经收益。

另外一个大类，就是公共资源使用收入。这部分收入从法定角度需要业主大会授权业委会委托物业公司经营，方可将部分收入纳入多经范畴，实际操作中，由于开票等问题，很多物业公司将这部分收入先是全额计入多经收益，再支付业委会或挪作他用。

规范的操作则是扣除应收的车位管理费及公共资源使用管理费后，其他增余部分与权益人协议分配，接受监督并合理使用。

第二多是画饼充饥多。

物业公司一直把最后一公里挂在嘴边，仿佛这就是唾手可得的一块肥肉，可是谁买你的账呢？是业主，还是供应商？如果你只是帮忙送货上门，快递小哥自然不会心甘情愿分一杯羹，如果你是把超市办到社区，又有多少专业能力和销售规模提高自己的话语权，实现价格和服务竞争优势？因此，不过是仗着地头蛇的地位，把人家的销售流水做成自家全额收益罢了，虽然某企极力鼓吹自己保安送一桶水到业主家可以提取一块钱激励，把一个送水APP活脱脱吹成发财大讲堂，有这么多的水吗？只怕都是注的水吧。

还有拎包入住、房屋中介、家政服务、第三方建造等，听着挺靠谱，要分多少到员工手上呢？分的不公，还有人干吗？更别说外面一麻袋专业公司抢饭，你都吃了，人家喝西北风啊？你垄断了，业主不造反啊？

第三多是李代桃僵多。

俗话说：秋风响蟹脚痒。又到了一年一度肥蟹上市的季节了，各家物业公司也忙着热火朝天的卖螃蟹了，加上卖大米、苹果、沐浴液各种五花八门的，感觉就是全员皆商了。揭开锅盖一看，原来是摊派任务定指标，卖不完要处罚，员工想想养家糊口不容易，自己买点，亲戚朋友赞助点把指标完成算了，员工福利就发螃蟹、发水果……再不行，还有保洁公司等分包商，反正开发商也有以房抵工程款的先例，学着呗。多经嘛，只要不多到发神经，忍忍也就过了，羊毛出在羊身上，找机会在业主身上吃拿卡要一点回来，也就扯平了。