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本文选自机电人脉原创的《地产机电咨询》杂志“总有话说”栏目，本次收访人为星创置业设计中心副总工——朱峻。采访内容有关商业综合体项目全程管控，涉及到专业配合、屋面排布等等方面，干货满满，一定不容错过！小编（以下简称编）：很荣幸朱总接受本期《地产机电咨询》杂志的专访，朱总应该是在我们机电人脉甲方服务群内，请问朱总还记得是怎么知道我们这个群并决定加入的？朱峻（以下简称朱）：机电人脉甲方服务群在做甲方业内有一定名气哦，我是在我们部门的同事的邀请后加群的，他们也是其它甲方朋友推荐加入的，加入群很长时间了

《物业管理条例》规定，“物业管理服务收费项目应包括管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费和维修费”。业主、使用人按规定缴纳上述费用，但其中是否全面涵盖了物业公司为业主、使用人提供的各类服务项目的收费？是否还有遗漏？当中显然缺少了容易被忽视的“公共能耗”这一部分费用。一、何为“公共能耗”？其实在理解了共用部位、共用设备和公共设施三个概念后，便可推敲。　　共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。

【案情】2010年12月10日，徐某与某地产开发公司签订了《南昌市商品房买卖合同》一份，约定徐某向某地产开发公司购买由该公司开发的某小区商品房一套，在2011年12月30日前交付房屋。合同还约定，如买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。同时，徐某与某物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由某物业公司为某小区提供物业服务，物业服务费为2.15 元/平方米/月，业主应按季交纳。合同签订备案后，徐某按约交付了购房款，但因其对所购房屋质量存在异议，虽开发商

一幢大楼电梯运行是否舒适正常，很大程度地体现了大楼物业设备管理水平的高低。电梯作为一种特殊设备，其维护保养一般由专业的电梯维护保养公司进行，但电梯的运行质量却由物业公司直接对业主负责，物业公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。 维护与监管、专业与非专业，怎样调和二者之间的矛盾，确保电梯运行的质量？作为电梯设备管理人员，怎样抓住电梯维保管理的切入点，提高自己的业务水平？笔者从事电梯维护保养管理多年，获得六点心得体会。以诚相待、共同参与很多物业公司管理者都有这样一种看法：物业所辖电梯

物业管理其实就是一种“感觉”，而且这种“感觉”会对一个人的心理和行为，以及对一个项目的升值和增值起着极其重要的作用。有的业主因这种“感觉”的好，会把亲朋好友都引荐到这个小区生活；但有的业主甚至因这种“感觉”的不好，卖掉房子，搬到物业管理好的小区生活。感觉的好与不好，一字之差，天壤之别。 如何把一个小区的物业“感觉”营造的好，这里有很多内涵的东西需要挖掘，如何实现？笔者认为应从以下几个方面入手：一、 门卫的形象是给业主最直接“感觉”的第一载体需做好表象工作俗话说“人靠衣服，马靠鞍”

目  录

第一部分 

行政、人事管理标准作业规程培训管理标准作业规程………………...........……（）

人事招聘标准作业规程…………………………………………………………..…...………（）

员工入职与试用标准作业规程………………………………………………...……………（）

转正、晋升、降级、调薪标准作业规程…………………………………………………（）

员工离职、内部调职管理标准作业规程…………………………………………………（）

考勤管理标准作业规程

1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。2.范围适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。3.职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算4.7.物业管理费测算公式为：物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算4.9.列举法测算4.9.1 人工费用的测算4.9.1.1.组织架构的确定4.9.1.2.人工费用的测算

一、共用设备、共用设施的概念住房城乡建设部关于印发《物业承接查验办法》的通知（建房[2010]165号）第十六条　物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监